Это слишком дорого. Что происходит с ипотекой в России

Высокая ключевая ставка ЦБ сделала жилищные займы недоступными для большинства россиян и заставила ипотечный рынок рухнуть. Так, по данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в мае 2025-го банки выдали 52,54 тыс. ипотечных кредитов на 231,2 млрд рублей. За год показатель просел на 60%.

«Национальная служба новостей» провела пресс-конференцию на тему «Обвальная ипотека: как купить жильё и не прогореть», в ходе которой эксперты обсудили ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости, и дали рекомендации.

Finam.ru рассказывает, что происходит с ипотекой и рынком недвижимости в 2025 году.

Россияне предпочитают аренду
В условиях высоких ставок россияне все чаще предпочитают арендовать квартиры, а не покупать их. По данным опроса SuperJob, только 25% россиян считают, что взять ипотеку выгоднее. В 2024 году их доля была выше - 38%. Сейчас 37% видят больше плюсов в аренде жилья, а 38% затрудняются с ответом. Сторонники ипотеки по-прежнему считают, что лучше платить за свое жилье, но признают, что брать кредит на его покупку можно только с приличным доходом. Больше сторонников ипотеки среди респондентов от 35 до 45 лет - 30%. Среди людей до 35 лет таких всего 20%. При этом 43% молодежи предпочитает снимать квартиру.

Чем выше доход, тем предпочтительнее съём жилья: за него выступают 42% россиян с зарплатой от 100 тыс. рублей, тогда как сторонников ипотеки больше среди тех, кто зарабатывает до 50 тыс. рублей. Особенно невыгодной ипотеку в нынешних условиях считают в Москве и Санкт-Петербурге - за нее в двух столицах высказались только 21% и 25% соответственно.

Дорогая ипотека - тяжелая ситуация для всех
Светлана Разворотнева, зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, отмечает, что серьезные проблемы на рынке недвижимости начались в июле прошлого года, когда сократился круг получателей льготной ипотеки, а высокая ключевая ставка не позволила брать жилищные кредиты по обычным ставкам. Большинство жителей крупных городов лишились возможности улучшить свои жилищные условия. Однако если в мегаполисах квадратные метры приобретались, в том числе, с инвестиционными целями, то в регионах, где квартиры в основном покупали для проживания, ситуация тяжелее. По мнению эксперта, помочь в этой ситуации может расширение льготной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет и субсидирование ставки для застройщиков в малых городах.

По словам Разворотневой, когда ключевая ставка ЦБ снизится, может получиться так, что предложение на рынке будет слабым, особенно для объектов эконом и комфорт класса. Это ускорит рост цен. На данный момент ситуация тяжелая для всех, поскольку застройщики не могут сбыть квадратные метры, а покупателям остается меньше вариантов для улучшения жилищных условий.

Гарегин Тосунян, президент Ассоциации российских банков, академик РАН, считает ипотеку важной силой для развития экономики. По его мнению, замораживание рынка через ограничение ипотеки неоправданно, спрос надо не сдерживать, а удовлетворять через производство, строительство жилья. Эксперт признает, что льготная ипотека спровоцировала рост цен на жилье, но считает, что это оправданные издержки и рынок не перегрет. Льготная ипотека помогла развиваться строительному сектору и удовлетворять спрос граждан. Отмена большей части льготной ипотеки тормозит экономику.

Юлия Дольная, эксперт по недвижимости и риелтор, отмечает, что в настоящее время семьи с детьми до 7 лет могут получить максимум две льготных ипотеки. Раньше были случаи, когда люди покупали до 20 квартир в ипотеку по льготным ставкам. Сейчас остались ипотека для военнослужащих и дальневосточная. Сейчас обычная ипотечная ставка находится в пределах 21-29%. Дольная подчеркивает, что, если брать квартиру за 40 млн под 29%, как она рассчитала вместе с клиентом, за 30 лет придется заплатить банкам 250 млн. Переплата колоссальная. Однако некоторые заемщики не учитываются, что более 20% будут переплачивать в год, они считают, что это сумму переплатят за весь период ипотечных выплат и совершают ошибку.

Что ждет ипотеку и рынок недвижимости?
Эксперты сходятся во мнении, что льготная ипотека должна быть адресной и помогать приобрести жилье тем, кому оно действительно нужно. Банки стали жестче оценивать потенциальных заемщиков, поскольку не все могут позволить себе кредит по высоким ставкам. Обычно размер выплат по всем кредитам не должен превышать 40% всех доходов семьи.

Юлия Дольная обращает внимание, что люди ждут снижения цен на недвижимость, но, по ее словам, незначительно снижение происходит на рынке редко, как в 2008 и 2014 году, и это временное явление, потом цены на квадратные метры растут.

Эксперты отмечают, что в настоящее время цены на жилье по-прежнему растут в пределах инфляции на новостройки и на 3% за год на вторичном рынке. На вторичном рынке все зависит от продавцов жилья, кто хочет продать квартиру побыстрее, может делать скидки до 10%, однако это не массовая история. Ключевая ставка ЦБ начала снижаться и к концу года может дойти до 16-17%. При этом ставки по ипотеке могут снизиться до 20% — это все равно слишком дорого для россиян. Среднестатистический человек может позволить себе 8-9% ставку.

По мнению Дольной, тем, у кого есть наличные деньги, может быть интересно покупать сейчас. Например, застройщики предлагают тем, кто покупает квартиры не в ипотеку, а за живые деньги, скидки до 25%. Продолжают действовать и программы рассрочек. Через три года покупатель, взявший жилье в рассрочку, может перейти на ипотеку, ставки по которой снизятся к тому времени, по прогнозу, до 12% годовых.

Эксперты не рекомендуют сейчас брать ипотечные кредиты, если вы не попадаете в льготную категорию. В любом случае, на ипотечные платежи должно уходить не более 40% семейного бюджета. Если кто-то берет ипотеку сейчас по высоким ставкам, то ее можно будет рефинансировать через три года по новым процентам.

Тосунян подчеркивает, что жилье — это стабильный актив. Сильной девальвации на рынке недвижимости не произойдет. Сиюминутные проблемы лучше решать за счет аренды. Однако если есть потребность в жилье и возможность его приобрести не в ипотеку, то лучше не откладывать покупку.