Сектор недвижимости находится под давлением из-за высоких процентных ставок и отмены льготных ипотечных программ. Однако ЦБ уже начал цикл смягчения денежно-кредитных условий, и на этом фоне мы решили сравнить двух крупных застройщиков, акции которых активно торгуются на Московской бирже.
🏘 Рынок недвижимости сейчас охлаждается, но делает это умеренными темпами. По итогам 2024 года объём ввода жилья в эксплуатацию сократился на 2% по сравнению с рекордным 2023 годом, согласно данным Росстата. В январе — июне 2025 года показатель также снизился год к году — на 2,4%.
При этом цены на первичном рынке в России продолжают расти, если опираться на СберИндекс. За прошлый год стоимость квадратного метра увеличилась на 9,3%, в I полугодии 2025 года — ещё на 2,7%, до 175 тыс.
В этом соревновании мы сравним двух крупнейших девелоперов России – ПИК и ГК Самолет.
1. Масштаб бизнеса
Именно эти компании лидируют в РФ, согласно данным РБК на начало августа 2025 года. Сейчас ГК Самолет занимает первую строчку: компания возводит 4,7 млн кв. м жилья (249 домов на 110,3 тыс. квартир) и занимает 3,98% от всего жилищного строительства России. ПИК находится на втором месте и немного отстаёт: строит почти 4,3 млн кв. м (207 домов на 101,3 тыс. квартир) с долей 3,62%. Но перейдём к финансовым показателям.
Выручка ПИКа в 2024 году составила 675 млрд руб., ГК Самолет — 339 млрд руб. Несмотря на меньший объём строительства, продажи у ПИКа в два раза выше. За это компания получает первый балл и выходит в лидеры.
2. Рост и эффективность
Для инвестора важнейшие индикаторы при анализе эмитентов — это темпы роста выручки и рентабельность. По этим показателям можно судить, как развивается компания и успешна ли её бизнес-модель.
Средние темпы роста выручки за предыдущие пять лет показывают преимущество ГК Самолет: +49% против +19% у ПИК.
Эффективность в последние годы также выше у Самолета: в 2024 году рентабельность по скорректированному показателю EBITDA составила 32%, тогда как у ПИКа — 21%.
В этом сравнении фиксируем победу ГК Самолет, промежуточный счёт равный — 1:1.
3. Долговая нагрузка
Фактор долговой нагрузки сейчас очень актуален для российского бизнеса и особенно для сектора недвижимости. Высокие ставки не только ограничивают покупателей жилья, но и приводят к увеличению процентных расходов для компаний, чем значительно влияют на финансовые результаты.
У обеих компаний большой объём долговых обязательств, но сейчас чистый долг за минусом средств на счетах эскроу намного меньше у ПИКа.
Соответственно, уровень долговой нагрузки существенно выше у ГК Самолет. На конец 2024 года мультипликатор Чистый долг/EBITDA по скорректированным показателям у Самолета равен 2,7х, у ПИКа — 0,2х.
Фактически ситуация с долгом у ПИКа выглядит значительно лучше, поэтому компания получает дополнительный балл. Промежуточный счёт 2:1 в пользу ПИКа.
4. Дивиденды
ГК Самолет платила дивиденды в 2021 и 2022 годах, ПИК — с 2018 по 2021 год. Сейчас из-за неблагоприятной рыночной конъюнктуры застройщики не проводят дивидендные выплаты.
Менеджмент Самолета ранее заявлял о намерении обновить дивидендную политику к середине 2025 года с учётом изменившейся макроэкономической ситуации и жёстких условий заимствования. ПИК не делился планами на счёт дивидендов.
Выплаты приостановлены, поэтому победителя по этому параметру нет.
5. Оценка стоимости
ГК Самолет считалась «компанией роста», и её относительная оценка исторически была выше, чем у других застройщиков. Сейчас акции Самолета по-прежнему оцениваются дороже ПИКа. Мультипликатор P/E равен 13,8х против 7,3х у ПИКа, EV/EBITDA составляет 3,3х против 3,0х.
Плюс один балл достаётся ПИКу, промежуточный счёт становится 3:1.
6. Драйверы
ГК Самолет. В I квартале 2025 года компания выполнила собственный прогноз продаж на 98%, говорится в комментарии генерального директора Анны Акиньшиной. Средняя цена реализации увеличилась на 3%, но динамика продаж в сравнении с предыдущим годом снизилась, в том числе из-за эффекта высокой базы. Тем не менее менеджмент подтвердил планы по выходу на объём продаж не ниже уровня 2024 года с учётом географической экспансии. В 2025 году ГК Самолет приступила к реализации первых проектов в Казани, Уфе и Екатеринбурге.
Сейчас высокий долг давит на маржинальность, и среднесрочной целью группы остаётся снижение долговой нагрузки. В перспективе компания хочет провести IPO агентства недвижимости Самолет Плюс, которое запланировано на 2026 год при улучшении рыночных условий.
ПИК слабо коммуницирует с рынком и не раскрывает операционные результаты. Если бы застройщик повысил уровень взаимодействия с инвесторским сообществом, это могло бы позитивно отразиться на привлекательности акций.
Главным драйвером для обеих бумаг и всего сектора строительных компаний является смягчение денежно-кредитной политики ЦБ. Потенциально от темпов снижения ключевой ставки будет зависеть и динамика акций, и непосредственно весь рынок недвижимости.
По совокупности мы не выделяем победителя по этому критерию. Сейчас у ПИКа более устойчивое финансовое положение, если судить по уровню долговой нагрузки. Но акции ГК Самолет могут сильнее реагировать на позитивные новости в отношении ДКП.
7. Динамика акций и прогнозы
Акции обоих застройщиков показывают схожую динамику и с начала года находятся в хорошем плюсе, прибавляя около 30%. При этом ликвидность чуть выше у Самолета, акции популярны у частных инвесторов.
Согласно данным Интерфакса, по пять аналитиков рекомендуют покупать акции ГК Самолет и ПИКа. Средний расчётный потенциал роста: +64% для Самолета против +29% для ПИКа.
По этим критериям Самолет выглядит чуть лучше ПИКа, за что получает плюс один балл.
Вердикт
ПИК выигрывает с минимальной разницей, итоговый счёт 3:2 в его пользу. Явного фаворита не оказалось, но финансовые показатели ПИКа выглядят лучше, и он оценивается дешевле. Самолет быстро развивался, но пострадал от большой долговой нагрузки и высоких процентных ставок.
При этом общим позитивным фактором для застройщиков в будущем выступит смягчение денежно-кредитной политики Банка России. Процентные ставки пока остаются высокими и по-прежнему сдерживают активность на рынке недвижимости, но в отдалённой перспективе сектор станет бенефициаром смягчения ДКП. Повышение доступности ипотеки потенциально приведёт к реализации отложенного спроса, накопленного в период высоких ставок.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба