В 2025 году рынок индустриальной недвижимости стабилизировался после пиковых объемов в предшествующие годы. В сегменте коммерческих дата-центров объем нового строительства был ограничен вследствие жесткой ДКП. При сохраняющейся высокой востребованности это формировало отложенный спрос, который будет реализовываться со снижением ключевой ставки. Аналогичная ситуация складывалась в сегменте складских и логистических комплексов. Итоги года, результаты фонда и преимущества инвестирования в индустриальный сектор через ЗПИФ обсудили с Петром Павелко, заместителем директора управляющей компании комбинированного ЗПИФ «Рентал ПРО».
Как изменился рынок индустриальной недвижимости, в том числе ЦОД за 2025 год? Какие основные тренды вы наблюдали в спросе, предложении и ценообразовании?
В 2025 году в России планируется ввести рекордные 7,6 млн кв. м складских площадей — это максимум за всю историю рынка. Вводятся объекты, контракты по которым были заключены в 2023-2024 году. При этом в 2025 году объем новых сделок снизился на фоне жесткой ДКП. Вместе с тем следует отметить сохраняющийся устойчивый интерес со стороны ритейла, онлайн-торговли, производственных компаний. Практически все эксперты едины во мнении, что в 2026 году активность в индустриальном сегменте будет восстанавливаться.
Если говорить в цифрах, объем сделок на рынке складов в 2025-м продолжил снижение — до 3,8 — 4 млн кв. м (минус 18% к 2024 году). Сжатие рынка началось еще в прошлом году: объем сделок сократился на 34% — с 7,7 млн кв. м в 2023-м до 5,1 млн кв. м в 2024-м.
Аналитики ожидают, что в 2026 году за счет возобновления экспансии маркетплейсов объем сделок со складами на региональном рынке увеличится сразу на 60% до 3,2 млн кв. м. В московском регионе возможен умеренный подъем — до 2 млн кв. м (плюс 11%). При этом новые стройки в 2026-м сильно сократятся: до 1,9 млн кв. м до 1,3 млн кв. м в Московском регионе.
Что касается рынка ЦОД, он активно растет. В ответ на спрос девелоперы расширяют строительство. По данным iKS-Consulting, за последние пять лет совокупный объем коммерческих мощностей ЦОД в стране почти удвоился — с 43 тыс. стойко-мест в 2019 году до 81 тыс. к концу 2024-го. За прошлый год введено 10,9 тыс. новых стоек, а к 2025 году их количество достигнет 85,8 тыс. Замедление объемов вводов новых стойко-мест обусловлено, как и в случае со складским сегментом, «дорогими деньгами». При сохраняющейся высокой востребованности, рынок ожидает реализации отложенного спроса в 2026 году, что может обеспечить среднегодовое увеличение объема в 2026–2028 годах на уровне 6–8%, а общий показатель достигнет около 1,1 тыс. МВт к 2028 году.
Какие факторы привели к активному развитию сегмента ЦОД в портфеле фонда? Какую роль сыграл спрос на облачные вычисления и цифровизацию экономики?
Дата-центры играют большую роль в современной экономике. Здесь работают три основных драйвера роста.
Взрывной рост искусственного интеллекта (ИИ)
Российские предприятия — от финансового сектора до логистики — активно внедряют ИИ-решения. Разработка собственных языковых моделей и ИИ-кластеров требует огромных вычислительных мощностей, доступных только в передовых ЦОД.
Обеспечение технологического суверенитета
Программа импортозамещения дает результаты: свыше 50% серверов и систем хранения для дата-центров уже выпускается в России. Это минимизирует внешние риски и повышает стабильность отрасли, делая инвестиции более надежными.
Масштабная цифровизация
Корпоративные данные растут экспоненциально — треть российских компаний прогнозирует прирост более чем на 10% уже к концу 2025 года. Бизнесу и госструктурам требуется все больше инфраструктуры для надежного хранения и обработки информации.
Если проанализировать глобальный контекст, по данным Международного энергетического агентства, в 2025 году инвестиции в строительство ЦОД может превысить инвестиции в разведку и добычу нефти: $580 млрд против $540 млрд долларов.
Управляющая компания фонда «Рентал ПРО» видит очень серьезный потенциал в сегменте ЦОД, ожидая стремительного развития рынка дата-центров как с точки зрения прироста стойко-мест, так и с точки зрения качества инженерных решений.
В нашем девелоперском блоке сформирована отдельная команда, которая сфокусирована на ЦОД. Коллеги набираются опыта и перенимают наилучшие практики в Китае, Турции, Сингапуре.
У нас уже есть успешный опыт возведения крупных дата-центров. Первый объект фонда «Рентал ПРО» — крупный дата-центр внутри МКАД на 4800 стоек общей мощностью 36 МВт. Он был реализован нами в августе 2024 года, а прибыль от реализации распределена среди инвесторов.
Убеждены, что спрос на ЦОД в России останется одним из главных драйверов развития экономики на следующее десятилетие.
Как быстро меняются технологические требования к объектам ЦОД?
Рынок ЦОД исключительно динамичен. Технологические требования меняются быстрее, чем в подавляющем большинстве отраслей. Вчерашние стандарты становятся завтрашним анахронизмом.
Ключевой вызов сегодня — уплотнение энергии и рост энергопотребления на единицу объема. Еще недавно стандартом были 5–15 кВт на серверную стойку. Сегодня операторы требуют 20–40 кВт на стойку. Специализированные стойки для ИИ потребляют до 100 кВт. Среднее энергопотребление на одну стойку в России сегодня составляет 6,8 кВт, однако современные облачные и AI-ориентированные ЦОД требуют 20 кВт на стойку.
По прогнозам МЭА, потребление электроэнергии ЦОДами вырастет более чем вдвое к 2030 году, достигнув 1000 ТВт·ч — это больше, чем текущее энергопотребление Японии. По консервативным оценкам, потребность в энергообеспечении новых российских ЦОД вырастет с 1 ГВт до 2,5 ГВт, что в 2,5 раза превышает сегодняшний уровень.
Технологичные решения должны обеспечить безопасное подведение таких мощностей в виде электричества и эффективное отведение тепла. Это требует участия высокоспециализированных команд девелоперов, вендоров и операторов.
Сегодня в России чуть менее 200 ЦОД, из них примерно 80% находятся в Московском регионе. Энергетические ограничения и земельные факторы стимулируют расширение в регионы. Высокий потенциал развития выявлен в Сибири — Красноярском крае, Иркутской области, Республике Хакасия, где менее загруженная инфраструктура. Менее загруженные мощности также в Мурманской и Свердловской областях.
Чем отличается инвестиционная модель ЗПИФ «Рентал ПРО» от аналогичных фондов недвижимости на рынке? Какие конкурентные преимущества обеспечивают фонду стабильную доходность?
Фонд «Рентал ПРО» инвестирует в индустриальный сектор коммерческой недвижимости. В состав фонда приобретаются самые современные индустриальные объекты, в том числе ЦОД.
Следует отдельно отметить, что мы не только хорошо разбираемся в коллективных инвестициях, мы обладаем серьезной девелоперской экспертизой.
Управляющая компания фонда имеет собственный девелоперский блок полного цикла. Наш девелоперский блок – это команда с 20-летним опытом, в ее распоряжении 6 собственных заводов, крупный земельный банк. Мы полностью ресурсообеспечены и ни от кого не зависим. В нашем портфеле 47 завершенных индустриальных парков. Ежегодный объемом строительства превышает 1 млн кв. м.
В своей деятельности мы не используем заемное финансирование и, как следствие, не несем сопутствующих рисков. В условиях высокой ключевой ставки и геополитической неопределенности это делает модель более устойчивой с финансовой точки зрения.
Доверительное управление фондом «Рентал ПРО» осуществляется посредством активной модели управления. Мы приобретаем инвестиционно привлекательные объекты, в том числе на этапе строительства, а при наличии коммерчески выгодного предложения перепродаем их с прибылью с целью обеспечения инвесторам дополнительной доходности. Важно отметить, что сделки по приобретению в состав имущества фонда объектов структурированы таким образом, что инвесторы получают ежемесячный инвестиционный доход независимо от того, готовый объект или на этапе строительства.
Еще одна отличительная черта — узкая специализация. Управляющая компания фонда специализируется на инвестициях только в сектор индустриальной недвижимости, где обладает большой экспертизой.
Как стоит оценивать привлекательность инвестиций в индустриальную недвижимость по сравнению с другими классами активов? Какую нишу занимает фонд в портфелях инвесторов?
Спрос на индустриальную недвижимость базируется на объективных экономических факторах: развитии электронной коммерции, цифровизации и ИИ, расширении региональной логистики.
В портфеле инвестора индустриальная недвижимость занимает особую нишу — это долгосрочный, надежный актив. Для инвестора, ищущего стабильный доход, индустриальная недвижимость через ЗПИФ представляет собой привлекательную альтернативу облигациям и депозитам, доходность которых коррелирует с ключевой ставкой и не покрывает инфляционные риски в средне и долгосрочной перспективе.
Каковы преимущества инвестирования в сектор индустриальной недвижимости через ЗПИФ?
Во-первых, это доступность и низкий порог входа. Индустриальные объекты — капиталоемкие активы, минимум инвесторов может позволить себе приобрести напрямую объект стоимостью несколько миллиардов рублей. ПИФы делают инвестиции в индустриальную недвижимость доступными широкому кругу инвесторов. Посредством приобретения пая инвестор инвестирует в объекты, входящие в состав имущества фонда.
Во-вторых, это ликвидность. Реализация многомиллиардного объекта займет месяцы или годы. Инвестиционные паи можно купить и продать в приложение брокера в один клик.
В-третьих, это отсутствие операционной нагрузки. Содержание и обслуживание объектов, исчисление и уплату налогов осуществляет управляющая компания. Пайщик только инвестирует и получает доход.
Также преимуществом является надежность и регуляторная защита. Банк России тщательно контролирует деятельность управляющих компаний, устанавливая строгие требования к их финансовому положению, кадрам и управлению активами.
В совокупности все эти факторы позволяют обеспечивать инвесторам стабильный денежный поток, а также рост стоимости активов фонда.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба