На днях немецкий Бундесбанк разродился алертом ("Полундра!"), что дескать цены на недвижимость в Германии начиная с 2010 года существенно выросли, намекая на возможный пузырь рынка жилья. И что это совсем не отвечает тем фундаментальным факторам, которые следуют из демографической и экономической расчетной модели динамики роста. Так, цены на недвижимость по Германии в целом превышают расчетные на 10%, а в крупных городах — и того больше: на 20%. К крупным городам относятся: Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кельн, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт и Дюссельдорф. Однако, как подчеркивает в своем докладе Бундесбанк, эти данные содержат в себе некоторую долю неопределенности. Тем не менее, цифры дают почву для «увеличения опасений ценового бума на рынке жилья».
Тут и возникло ощущение дежавю. Вроде подобное уже было в прошлом году? Точно, год назад Goldman Sachs в своем докладе о глобальных рынках жилья отмечал резкое увеличение цен на недвижимость в Германии после эпохи спокойных и стабильных цен, называя это «весьма опасной авантюрой».
В связи со всем этим мне захотелось посмотреть, что же на самом деле происходит сейчас в мире с ценами на недвижимость. Вот таблица, которую я отыскал. Две последние колонки — это процентный рост год к году и квартал к кварталу.
Для предметного рассмотрения я из этого списка выбрал: Германию, Англию, Португалию, Канаду и для экзотики — Филиппины. Сразу отмечу, что целью обзора не является глубокий анализ рынка недвижимости. Лишь несколько данных и графиков, ну и картинок (как же без них!), дающих основное представление о предмете. Графиков будет по два на каждую страну: один, отражающий общую динамику цен (слева в %), другой — национальный индикатор цен на жилье (справа). Ну, и двинемся с этим.
Что ж — беглый взгляд на графики подтверждает выше обозначенные опасения о росте цен на недвижимость в Германии. Действительно с 2009 года цены на жилье с некоторыми откатами, но упорно продолжают своё движение вверх. И ценовой гедонический индекс цен (справа) наглядно это подтверждает. Кроме того, данные за 2 квартал этого года показывают ускорение роста цен (+ 4.62% по сравнению с предыдущим кварталом).
Вполне возможно, что это объясняется сезонными факторами, или скорее, низким уровнем процентных ставок. Так, покупатель со стартовым капиталом в 20 тысяч евро может получить ипотечный кредит в 150 тысяч евро на десять лет примерно под 2,5% годовых. Последствия долгового кризиса в еврозоне заставили немцев задуматься о вложении своих средств в наиболее надежные, с их точки зрения, активы. Необходимо также отметить, что немецкие банки при выдаче ипотечных кредитов заемщику всегда руководствуются гораздо более строгими критериями, чем когда-то американские. Кроме того, объем выданных ипотечных кредитов остается в последние годы весьма стабильным, что скорее свидетельствует в пользу отсутствия «пузыря» на рынке жилья.
Посмотрим, что происходит с ценами на жилье у другого члена Евросоюза — Великобритании.
В сентябре этого года Банк Англии твердо заявил, что не существует определенно никакой непосредственной опасности пузыря недвижимости в Великобритании, но как бы там ни было, Банк за этим внимательно следит. Кроме того, в докладе Банка было отмечено, что соответствующий комитет Банка (FPC) намерен потратить больше времени на изучение, насколько уязвимы хедж-фонды, которые ориетированы на заимствования, в случае будущего повышения процентных ставок. Кроме того, будет производиться постоянный мониторинг уровня активности, задолженности по кредитам и ростом цен в сравнении с доходами граждан.
В то время, как в целом по стране цены подросли на 1.87% за 2-й квартал, что не является чем-то особенным, лондонские цены на жилье прибавили за год 10%. Это и послужило толчком к беспокойству и заявлениям BoE.
Впрочем, как можно видеть из графиков — серьезных опасений и признаков возникновения пузыря на рынке жилья пока нет.
Ух ты, подумал я, глядя на правый график. Да тут и в самом деле есть над чем призадуматься! После небольшого отката в 2009-2010 ценовой индекс жилья как по линеечке продолжает движение вверх. Канаде, конечно, удалось избежать худших проявлений последнего мирового финансового кризиса, однако, рецессия в стране продолжается до сих пор. А что же Банк Канады (BoC), спросите вы. Банк Канады снижал свою базовую краткосрочную ставку до 0,25%, правда, затем постепенно поднял ее до 1%. Только это так и не остановило бум кредитования, который в 2012 году BoC назвал «основным внутренним риском» для экономики.
Марк Карни — тогдашний глава Банка Канады (а ныне глава Банка Англии!) пытался поправить ситацию повышением ипотечных ставок. Частично это ему удалось: теперь для всех кредитов с первоначальным взносом менее 20% обязательно государственное страхование, кроме того уменьшен срок ипотеки с 30 лет до 25, что повышает размер ежемесячных погашений. К слову сказать, общий объем ипотечных заимствований в Канаде продолжает оставаться очень значительным. Но Карни ушел, а Стивен Полоз, нынешний глава Банка Канады, озабочен, как показало его вчерашнее выступление (29.10.2013), в первую очередь валютным курсом канадского доллара. Это и понятно, замедление экспорта в США может весьма негативно сказаться на и так ослабевшей экономике страны.
Несмотря на то, что цены на жилье в Португалии за 2-й квартал подросли больше, чем на 3%, два этих графика красноречивы. Нам, как трейдерам всем знакомо: он (рынок жилья) был перепродан. И хотя рынок пытается хотя бы как-то восстановиться, он по-прежнему находится в тяжелой рецессии. При этом цены падают и в столице — в Лиссабоне цены снизились за год на 3.2% до 1197 евро за кв.м. На фоне жестких условий кредитования, введенных банками, падения доверия к инвестициям в недвижимость, а также отнесения рынка жилья Португалии к самым опасным для инвестиций в Европе Центробанк Португалии неоднократно предупреждал банки страны о дальнейшем падении спроса на ипотечные займы. Поскольку рецессия в Португалии ещё не закончилась, люди теряют работу, а с ней – свою покупательную способность — проблемы банков, которые погрязли в отчуждаемом жилье, далеко не закончились. Поэтому (а также с целью привлечения иностранных инвестиций) португальское правительство решило последовать примеру Испании в предоставлении зарубежным покупателям недвижимости вида на жительство. Это означает, что при инвестициях в португальскую недвижимость в размере 500 000 евро можно будет получать вид на жительство сроком на 5 лет с возможностью подать заявление на постоянное место жительства по истечение этого срока. Скорее всего это решение и вызвало некоторый всплеск на национальном рынке жилья. Ну а теперь догадайтесь: кто проявил интерес к португальской недвижимости? Верно — китайцы. Около миллиарда евро (на текущий момент, правда, около €25 млн.) китайских покупок ожидается на рынке португальской недвижимости благодаря схеме получения «золотой визы» и относительной дешевизны жилья.
Ну и напоследок — немного экзотики.
Наверно, найдется мало людей на этом ресурсе, кто сможет подробно рассказать о Филиппинах. Да я и сам недавно узнал, что Филиппины – единственная христианская страна в Юго-Восточной Азии. Судя по правому графику цены на кондоминиумы растут последние 10 лет. Но в стране со стабильной политической ситуацией, которую полностью контролируют 40 филиппинских семей, так называемая группа филиппинской элиты, возникновение «финансового пузыря» практически исключено. Банк Филиппин даже не заморачивается проблемой плохих долгов, а наоборот весьма охотно и с гордостью демонстрирует опережение строительного сектора над индустриальным (см. график). Кроме того, Банк Филиппин отлично таргетирует и удерживает уровень инфляции.
Отсутствие искусственно накрученных цен на Филиппинских островах, высокий уровень социального развития, отличное местоположение и политическая стабильность будут, скорее всего, и дальше способствовать развитию рынка недвижимости в этой стране. А пенсионеры, которые переезжают сюда наслаждаться жизнью, и бизнесмены, которые на Филиппинах находят способы заработать, будут продолжать толкать эти цены на жилье вверх.
Заключение.
Я не ставил себе цели объять необъятное в этой статье. Также я не стал касаться топовых стран (Китай, ОАЭ и т.п.), где реально существуют «тяжелые» проблемы на рынке недвижимости — это тема отдельной статьи. Мне просто хотелось в краткосрочной перспективе оценить последние ценовые изменения на рынке жилья выбранных стран и немного понять действия Центробанков и правительств. Мне показалось, что это будет интересно и вам, вспоминая фразу из Библии.
/templates/new/dleimages/no_icon.gif (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Тут и возникло ощущение дежавю. Вроде подобное уже было в прошлом году? Точно, год назад Goldman Sachs в своем докладе о глобальных рынках жилья отмечал резкое увеличение цен на недвижимость в Германии после эпохи спокойных и стабильных цен, называя это «весьма опасной авантюрой».
В связи со всем этим мне захотелось посмотреть, что же на самом деле происходит сейчас в мире с ценами на недвижимость. Вот таблица, которую я отыскал. Две последние колонки — это процентный рост год к году и квартал к кварталу.
Для предметного рассмотрения я из этого списка выбрал: Германию, Англию, Португалию, Канаду и для экзотики — Филиппины. Сразу отмечу, что целью обзора не является глубокий анализ рынка недвижимости. Лишь несколько данных и графиков, ну и картинок (как же без них!), дающих основное представление о предмете. Графиков будет по два на каждую страну: один, отражающий общую динамику цен (слева в %), другой — национальный индикатор цен на жилье (справа). Ну, и двинемся с этим.
Что ж — беглый взгляд на графики подтверждает выше обозначенные опасения о росте цен на недвижимость в Германии. Действительно с 2009 года цены на жилье с некоторыми откатами, но упорно продолжают своё движение вверх. И ценовой гедонический индекс цен (справа) наглядно это подтверждает. Кроме того, данные за 2 квартал этого года показывают ускорение роста цен (+ 4.62% по сравнению с предыдущим кварталом).
Вполне возможно, что это объясняется сезонными факторами, или скорее, низким уровнем процентных ставок. Так, покупатель со стартовым капиталом в 20 тысяч евро может получить ипотечный кредит в 150 тысяч евро на десять лет примерно под 2,5% годовых. Последствия долгового кризиса в еврозоне заставили немцев задуматься о вложении своих средств в наиболее надежные, с их точки зрения, активы. Необходимо также отметить, что немецкие банки при выдаче ипотечных кредитов заемщику всегда руководствуются гораздо более строгими критериями, чем когда-то американские. Кроме того, объем выданных ипотечных кредитов остается в последние годы весьма стабильным, что скорее свидетельствует в пользу отсутствия «пузыря» на рынке жилья.
Посмотрим, что происходит с ценами на жилье у другого члена Евросоюза — Великобритании.
В сентябре этого года Банк Англии твердо заявил, что не существует определенно никакой непосредственной опасности пузыря недвижимости в Великобритании, но как бы там ни было, Банк за этим внимательно следит. Кроме того, в докладе Банка было отмечено, что соответствующий комитет Банка (FPC) намерен потратить больше времени на изучение, насколько уязвимы хедж-фонды, которые ориетированы на заимствования, в случае будущего повышения процентных ставок. Кроме того, будет производиться постоянный мониторинг уровня активности, задолженности по кредитам и ростом цен в сравнении с доходами граждан.
В то время, как в целом по стране цены подросли на 1.87% за 2-й квартал, что не является чем-то особенным, лондонские цены на жилье прибавили за год 10%. Это и послужило толчком к беспокойству и заявлениям BoE.
Впрочем, как можно видеть из графиков — серьезных опасений и признаков возникновения пузыря на рынке жилья пока нет.
Ух ты, подумал я, глядя на правый график. Да тут и в самом деле есть над чем призадуматься! После небольшого отката в 2009-2010 ценовой индекс жилья как по линеечке продолжает движение вверх. Канаде, конечно, удалось избежать худших проявлений последнего мирового финансового кризиса, однако, рецессия в стране продолжается до сих пор. А что же Банк Канады (BoC), спросите вы. Банк Канады снижал свою базовую краткосрочную ставку до 0,25%, правда, затем постепенно поднял ее до 1%. Только это так и не остановило бум кредитования, который в 2012 году BoC назвал «основным внутренним риском» для экономики.
Марк Карни — тогдашний глава Банка Канады (а ныне глава Банка Англии!) пытался поправить ситацию повышением ипотечных ставок. Частично это ему удалось: теперь для всех кредитов с первоначальным взносом менее 20% обязательно государственное страхование, кроме того уменьшен срок ипотеки с 30 лет до 25, что повышает размер ежемесячных погашений. К слову сказать, общий объем ипотечных заимствований в Канаде продолжает оставаться очень значительным. Но Карни ушел, а Стивен Полоз, нынешний глава Банка Канады, озабочен, как показало его вчерашнее выступление (29.10.2013), в первую очередь валютным курсом канадского доллара. Это и понятно, замедление экспорта в США может весьма негативно сказаться на и так ослабевшей экономике страны.
Несмотря на то, что цены на жилье в Португалии за 2-й квартал подросли больше, чем на 3%, два этих графика красноречивы. Нам, как трейдерам всем знакомо: он (рынок жилья) был перепродан. И хотя рынок пытается хотя бы как-то восстановиться, он по-прежнему находится в тяжелой рецессии. При этом цены падают и в столице — в Лиссабоне цены снизились за год на 3.2% до 1197 евро за кв.м. На фоне жестких условий кредитования, введенных банками, падения доверия к инвестициям в недвижимость, а также отнесения рынка жилья Португалии к самым опасным для инвестиций в Европе Центробанк Португалии неоднократно предупреждал банки страны о дальнейшем падении спроса на ипотечные займы. Поскольку рецессия в Португалии ещё не закончилась, люди теряют работу, а с ней – свою покупательную способность — проблемы банков, которые погрязли в отчуждаемом жилье, далеко не закончились. Поэтому (а также с целью привлечения иностранных инвестиций) португальское правительство решило последовать примеру Испании в предоставлении зарубежным покупателям недвижимости вида на жительство. Это означает, что при инвестициях в португальскую недвижимость в размере 500 000 евро можно будет получать вид на жительство сроком на 5 лет с возможностью подать заявление на постоянное место жительства по истечение этого срока. Скорее всего это решение и вызвало некоторый всплеск на национальном рынке жилья. Ну а теперь догадайтесь: кто проявил интерес к португальской недвижимости? Верно — китайцы. Около миллиарда евро (на текущий момент, правда, около €25 млн.) китайских покупок ожидается на рынке португальской недвижимости благодаря схеме получения «золотой визы» и относительной дешевизны жилья.
Ну и напоследок — немного экзотики.
Наверно, найдется мало людей на этом ресурсе, кто сможет подробно рассказать о Филиппинах. Да я и сам недавно узнал, что Филиппины – единственная христианская страна в Юго-Восточной Азии. Судя по правому графику цены на кондоминиумы растут последние 10 лет. Но в стране со стабильной политической ситуацией, которую полностью контролируют 40 филиппинских семей, так называемая группа филиппинской элиты, возникновение «финансового пузыря» практически исключено. Банк Филиппин даже не заморачивается проблемой плохих долгов, а наоборот весьма охотно и с гордостью демонстрирует опережение строительного сектора над индустриальным (см. график). Кроме того, Банк Филиппин отлично таргетирует и удерживает уровень инфляции.
Отсутствие искусственно накрученных цен на Филиппинских островах, высокий уровень социального развития, отличное местоположение и политическая стабильность будут, скорее всего, и дальше способствовать развитию рынка недвижимости в этой стране. А пенсионеры, которые переезжают сюда наслаждаться жизнью, и бизнесмены, которые на Филиппинах находят способы заработать, будут продолжать толкать эти цены на жилье вверх.
Заключение.
Я не ставил себе цели объять необъятное в этой статье. Также я не стал касаться топовых стран (Китай, ОАЭ и т.п.), где реально существуют «тяжелые» проблемы на рынке недвижимости — это тема отдельной статьи. Мне просто хотелось в краткосрочной перспективе оценить последние ценовые изменения на рынке жилья выбранных стран и немного понять действия Центробанков и правительств. Мне показалось, что это будет интересно и вам, вспоминая фразу из Библии.
/templates/new/dleimages/no_icon.gif (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter