23 августа 2018 Фридом Финанс
Некоторые экономисты выказывают обеспокоенность по поводу возможного раздувания пузыря на рынке недвижимости в Китае. По их мнению, это главная угроза китайской экономике, способная привести к более масштабным последствиям, чем торговые войны. Каким правилам подчиняется рынок недвижимости Китая, и может ли он быть серьезным дестабилизирующим фактором для китайской экономики?
Население Китая растет быстрыми темпами с 1950-х годов, что создает реальный высокий спрос на недвижимость в промышленно развитых регионах. Власти Китая пытаются сдерживать рост цен на жилье, но в разных регионах страны есть свои особенности и регуляторные меры, что иногда приводит к ипотечным кризисам с обесцениванием жилья в некоторых городах. Таким образом, следует понимать, что волатильность и региональные кризисы со взлетом и падением цен — естественное состояние современного рынка недвижимости Китая. Аналогичным образом Китай часто переходит от стимулирующих мер к ограничительным в отношении национальной валюты.
Обнаружить пузырь на рынке недвижимости — сложная задача. Жилье — не только инвестиционный актив, поэтому на рынках с географическими или регуляторными ограничениями цена может быстро увеличиваться. Например, в городе Шэньчжэнь цены на дома за третий квартал 2016 г. выросли почти на 49,4% год к году и в настоящее время сопоставимы с ценой домов в Нью-Йорке и Сан-Франциско, где недвижимость является одной из самых дорогих в мире. В целом, за последнее десятилетие в Китае цены на жилье в среднем росли почти в два раза быстрее, чем национальный доход.
Эксперты МФВ в исследовании «Stabilizing China’s Housing Market» от апреля 2018 г. полагают, что это признаки перегретого рынка недвижимости.
В то же время Шэньчжэнь является крупным промышленным и логистическим центром на границе с Гонконгом.
В регионе дефицит земли и требуется много квалифицированных сотрудников, поэтому местные власти стимулировали строительство жилья низкими процентными ставками и продажей земли. В итоге жилье начали активно скупать компании, что привело к резкому росту цен и недоступности жилья для среднего класса.
В ответ на подобные результаты строительного бума региональные власти вводят запреты на корпоративные покупки жилья. В частности, на прошлой неделе компаниям запретили покупать жилье в Нанкине, также подобный запрет действует в Шанхае.
Одновременно в городах «третьей» и «четвертой» линий спрос на жилье остается низким, и цены на недвижимость не растут или вовсе падают.
Таким образом, рынок жилья в Китае не однороден, и раздувание цен характерно лишь для некоторых регионов, где стоимость меняется циклами, в зависимости от действий регуляторов. В 2017 г. начался цикл давления на цены, так как в городах «первой» и «второй» линий были введены новые правила аукционов на землю, пересмотрены требования по первоначальному взносу, ипотечным ставками, сделан упор на арендное жилье и т. д.
Часто негативные прогнозы по рынку недвижимости Китая опираются на растущий объем ипотечного кредитования.
По данным МВФ, в Китае быстро растет задолженность домохозяйств по ипотечным кредитам, несмотря на рост доходов населения Китая. За период с 2009 г. по 2015 г. суммарные ипотечные кредиты, обеспеченные землей, выросли на 30,1% и достигли 11,33 трлн юаней к концу 2015 г., что в 4,4 раза больше, чем в 2009 г. Объем ипотечных жилищных кредитов в крупных городах увеличился на 22% в 2016 г. и сейчас достиг примерно 25% китайского ВВП. Однако пока это соотношение ниже, чем в ЕС и США, а значит, у Китая есть возможность для увеличения ипотечного кредитования.
Основной проблемой остается значительная доля «теневого» ипотечного кредитования, например, частного и внебалансового банковского, замаскированного под инвестиции в капитал и т. д. Пока регулирующим органам сложно справиться с этой проблемой, что может привести к резкому росту неликвидных ипотечных кредитов.
Законы о секьюритизации ипотечных кредитов были приняты в Китае недавно, около десятилетия назад. В развитых странах они обеспечивают некоторую диверсификацию источников финансирования, в случае слабости банковской системы. Но в Китае данные инструменты пока развиты слабо.
Позитивным фактором является сильный буфер накоплений в Китае, который защищает страну от кризисных явлений. В частности, банковские обязательства — это в основном депозиты, которые более стабильны, чем источники краткосрочного финансирования. Это отличает экономику Китая от американской накануне кризиса 2007-2008 гг., когда невыплата по ипотекам и отчуждение недвижимости стали спусковым крючком для масштабного падения стоимости ценных бумаг.
Конечно, в Китае нет национальной системы страхования ипотеки, и большинство кредиторов уязвимы. На этом фоне продолжает расти количество частных ипотечных страховщиков (PMI). Аналогичные структуры сыграли негативную роль в ипотечном кризисе в США, страхуя «плохие» ипотечные кредиты. Это традиционно цикличный бизнес с подъемами и падениями, который плохо поддается регулированию. Увеличение количества PMI — наиболее серьезный риск для рынка недвижимости Китая.
Сглаживает эту проблему наличие для крупных муниципальных проектов государственного фонда, страхующего кредитора от дефолта. Более того, в Китае вся земля, отчуждаемая под строительство, принадлежит государству, что позволяет лучше контролировать строительную отрасль. В некоторых регионах случаются проблемы, и появляется избыток жилья, но масштабного обвала цен пока удается избежать.
Таким образом, рынок недвижимости в Китае находится на этапе разогрева. Это привлекает внимание, так как возможный кризис в Китае негативно повлияет на мировую экономику. Правильные структурные реформы в течение длительного периода снизят риски надувания пузыря на китайском рынке недвижимости. В то же время, эти риски никогда не будут нулевыми, несмотря на заявления политиков о приоритетности доступности жилья для населения.
На этом фоне китайской экономике присущи проблемы, характерные для развивающихся экономик, которые только формируют стабильный рынок. Кризисные явления в таких экономиках — закономерное следствие поиска наиболее устойчивого пути развития.
В свою очередь, США прошли данный этап и являются лидером в сфере цифровой трансформации экономики. Американская экономика опирается на продажу высокотехнологичных услуг и автоматизацию, рассчитывая во много раз увеличить ВВП к концу столетия. Это создает более безопасные и перспективные направления для инвестиций.
Население Китая растет быстрыми темпами с 1950-х годов, что создает реальный высокий спрос на недвижимость в промышленно развитых регионах. Власти Китая пытаются сдерживать рост цен на жилье, но в разных регионах страны есть свои особенности и регуляторные меры, что иногда приводит к ипотечным кризисам с обесцениванием жилья в некоторых городах. Таким образом, следует понимать, что волатильность и региональные кризисы со взлетом и падением цен — естественное состояние современного рынка недвижимости Китая. Аналогичным образом Китай часто переходит от стимулирующих мер к ограничительным в отношении национальной валюты.
Обнаружить пузырь на рынке недвижимости — сложная задача. Жилье — не только инвестиционный актив, поэтому на рынках с географическими или регуляторными ограничениями цена может быстро увеличиваться. Например, в городе Шэньчжэнь цены на дома за третий квартал 2016 г. выросли почти на 49,4% год к году и в настоящее время сопоставимы с ценой домов в Нью-Йорке и Сан-Франциско, где недвижимость является одной из самых дорогих в мире. В целом, за последнее десятилетие в Китае цены на жилье в среднем росли почти в два раза быстрее, чем национальный доход.
Эксперты МФВ в исследовании «Stabilizing China’s Housing Market» от апреля 2018 г. полагают, что это признаки перегретого рынка недвижимости.
В то же время Шэньчжэнь является крупным промышленным и логистическим центром на границе с Гонконгом.
В регионе дефицит земли и требуется много квалифицированных сотрудников, поэтому местные власти стимулировали строительство жилья низкими процентными ставками и продажей земли. В итоге жилье начали активно скупать компании, что привело к резкому росту цен и недоступности жилья для среднего класса.
В ответ на подобные результаты строительного бума региональные власти вводят запреты на корпоративные покупки жилья. В частности, на прошлой неделе компаниям запретили покупать жилье в Нанкине, также подобный запрет действует в Шанхае.
Одновременно в городах «третьей» и «четвертой» линий спрос на жилье остается низким, и цены на недвижимость не растут или вовсе падают.
Таким образом, рынок жилья в Китае не однороден, и раздувание цен характерно лишь для некоторых регионов, где стоимость меняется циклами, в зависимости от действий регуляторов. В 2017 г. начался цикл давления на цены, так как в городах «первой» и «второй» линий были введены новые правила аукционов на землю, пересмотрены требования по первоначальному взносу, ипотечным ставками, сделан упор на арендное жилье и т. д.
Часто негативные прогнозы по рынку недвижимости Китая опираются на растущий объем ипотечного кредитования.
По данным МВФ, в Китае быстро растет задолженность домохозяйств по ипотечным кредитам, несмотря на рост доходов населения Китая. За период с 2009 г. по 2015 г. суммарные ипотечные кредиты, обеспеченные землей, выросли на 30,1% и достигли 11,33 трлн юаней к концу 2015 г., что в 4,4 раза больше, чем в 2009 г. Объем ипотечных жилищных кредитов в крупных городах увеличился на 22% в 2016 г. и сейчас достиг примерно 25% китайского ВВП. Однако пока это соотношение ниже, чем в ЕС и США, а значит, у Китая есть возможность для увеличения ипотечного кредитования.
Основной проблемой остается значительная доля «теневого» ипотечного кредитования, например, частного и внебалансового банковского, замаскированного под инвестиции в капитал и т. д. Пока регулирующим органам сложно справиться с этой проблемой, что может привести к резкому росту неликвидных ипотечных кредитов.
Законы о секьюритизации ипотечных кредитов были приняты в Китае недавно, около десятилетия назад. В развитых странах они обеспечивают некоторую диверсификацию источников финансирования, в случае слабости банковской системы. Но в Китае данные инструменты пока развиты слабо.
Позитивным фактором является сильный буфер накоплений в Китае, который защищает страну от кризисных явлений. В частности, банковские обязательства — это в основном депозиты, которые более стабильны, чем источники краткосрочного финансирования. Это отличает экономику Китая от американской накануне кризиса 2007-2008 гг., когда невыплата по ипотекам и отчуждение недвижимости стали спусковым крючком для масштабного падения стоимости ценных бумаг.
Конечно, в Китае нет национальной системы страхования ипотеки, и большинство кредиторов уязвимы. На этом фоне продолжает расти количество частных ипотечных страховщиков (PMI). Аналогичные структуры сыграли негативную роль в ипотечном кризисе в США, страхуя «плохие» ипотечные кредиты. Это традиционно цикличный бизнес с подъемами и падениями, который плохо поддается регулированию. Увеличение количества PMI — наиболее серьезный риск для рынка недвижимости Китая.
Сглаживает эту проблему наличие для крупных муниципальных проектов государственного фонда, страхующего кредитора от дефолта. Более того, в Китае вся земля, отчуждаемая под строительство, принадлежит государству, что позволяет лучше контролировать строительную отрасль. В некоторых регионах случаются проблемы, и появляется избыток жилья, но масштабного обвала цен пока удается избежать.
Таким образом, рынок недвижимости в Китае находится на этапе разогрева. Это привлекает внимание, так как возможный кризис в Китае негативно повлияет на мировую экономику. Правильные структурные реформы в течение длительного периода снизят риски надувания пузыря на китайском рынке недвижимости. В то же время, эти риски никогда не будут нулевыми, несмотря на заявления политиков о приоритетности доступности жилья для населения.
На этом фоне китайской экономике присущи проблемы, характерные для развивающихся экономик, которые только формируют стабильный рынок. Кризисные явления в таких экономиках — закономерное следствие поиска наиболее устойчивого пути развития.
В свою очередь, США прошли данный этап и являются лидером в сфере цифровой трансформации экономики. Американская экономика опирается на продажу высокотехнологичных услуг и автоматизацию, рассчитывая во много раз увеличить ВВП к концу столетия. Это создает более безопасные и перспективные направления для инвестиций.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба