Активируйте JavaScript для полноценного использования elitetrader.ru Проверьте настройки браузера.
Mark Vitner, Рынок недвижимости США: нам следовало этого ожидать » Элитный трейдер
Элитный трейдер
Искать автора

Mark Vitner, Рынок недвижимости США: нам следовало этого ожидать

Ситуация на рынке недвижимости в настоящий момент выглядит гораздо хуже, чем мы ожидали. Кризис достиг той стадии, когда снижение продаж домов, падение цен на них, а также рост просрочек по кредитам и ужесточение стандартных требований к выдаче займов негативно влияют друг на друга, ухудшая положение домовладельцев, финансовой системы и экономики в целом
17 января 2008 Архив
Ситуация на рынке недвижимости в настоящий момент выглядит гораздо хуже, чем мы ожидали. Кризис достиг той стадии, когда снижение продаж домов, падение цен на них, а также рост просрочек по кредитам и ужесточение стандартных требований к выдаче займов негативно влияют друг на друга, ухудшая положение домовладельцев, финансовой системы и экономики в целом.



В двух словах о расцвете рынка недвижимости
Ни для кого не является секретом, что низкие ставки по кредитам вместе с минимальными требованиями к их получению чуть ранее в 2007 году позволили продажам домов подняться на максимальные уровни. В то же время никто не отменял существование законов, запрещающих новое строительство в быстро растущих районах страны, таких как Калифорния, Флорида и других прилежащих к Вашингтону и Нью-Йорку. Таким образом, при снижении продаж цены на данных рынках пошли вверх, что инициировало рост доходной спекуляции на покупке домов перед началом застройки и продажи их по гораздо большей цене после завершения строительства. По нашим оценкам, на пике рынка недвижимости в 2004 – начале 2005 года такие сделки составляли приблизительно 40% от общего количества продаж по всей стране, а в некоторых районах страны данный показатель был даже выше.

Рост спекулятивного спроса и искусственно завышенные цены оказались не в силах быть «переваренными» экономикой США. Повышение стоимости домов также способствовало изменению типа спекулятивных операций: скупалось максимально возможное количество домов, на которые хватало средств. Спрос на вторичную недвижимость также бил все рекорды, особенно на побережье.

Застройщики пытались снизить спекулятивную активность. Большинство из них отказалось от контрактов, в которых упоминалась возможность перепродажи, а также от договоров о покупке недвижимости до окончания ее строительства. И все же на рынке создался сильный разрыв между продажами и доступностью.

Сегмент инвесторов также изменился вскоре после урагана Катрина, увеличившего страхи на предмет «здоровья» экономики в целом и инициировавшего рост страховой стоимости жилья в прибрежной зоне. Еще одной «подножкой» стал ураган Вильма, последствия которого прослеживались почти на всех рынках южной Флориды. Так, продажи во второй половине 2005 года резко снизились, а количество расторгнутых контрактов, в частности, со стороны спекулянтов, увеличилось. В результате количество свободных домов на продажу и перепродажу продемонстрировало взлет, при этом достаточно внушительный процент из них был куплен на получившее распространение ипотечное кредитование «без документов» или с минимальным количеством необходимых. В этой ситуации застройщики в экстренном порядке начали увеличивать стимулы для покупок, включая снижение цен и дисконты, однако данные меры смогли повлиять лишь на вновь построенную недвижимость, количество же старых контрактов с неустойками резко возрастало. Все вышеупомянутое привело к тому, что в настоящий момент мы имеем далекое от оптимистичного положение на рынке жилья.



Что дальше?
Теперь, когда страх завладел практически каждой операцией, производимой на рынке недвижимости, мы полагаем наиболее вероятным снижение количества новых закладок домов ниже уровня долгосрочного спроса практически на каждом из основных рынков Соединенных Штатов. Для многих из них, в частности для Флориды, Аризоны и Калифорнии, подобная мера станет панацеей. Для других же, включая Техас, Северную Каролину и Северо-западное побережье, данные действия можно считать слишком упреждающими.

По нашему мнению, сочетание падения цен на прежде растущих рынках и незначительного повышения цен на остальных с низкими ставками процента и продолжающимся ростом доходов способно постепенно восстановить доступность рынка недвижимости и заложить основу для солидных показателей продаж.

Вторым залогом восстановления станет нисходящая динамика чрезмерного предложения жилья, имеющего место на рынках в настоящий момент. Согласно нашим данным, количество выставляемых на продажу домов в 2004, 2005 и 2006 годах превысило возможности населения (с демографической точки зрения) на 875 000 единиц. В 2007 году предложение соответствовало спросу. При этом потенциальной проблемой является рост просрочек по кредитам на 61% за последний год и ожидания их увеличения в 2008 году на аналогичные 60%. Большинство данных просрочек в своей основе имело традиционные факторы, такие как безработица, что делает невозможным продажу домов в условиях слабости рынка. Вдобавок огромное количество покупок недвижимости, совершенное инвесторами, так и не смогло быть реализовано по более высокой цене. Таким образом, в среднесрочном периоде произойдет перераспределение жилья из рук тех, кто не в состоянии снизить цену, в руки тех, у кого есть мотивация для данного дисконта.

Мы полагаем, что равновесие на рынке недвижимости постепенно восстановится к концу десятилетия, но никак не раньше. Продажи на первичном рынке жилья не достигнут отметки в 1 млн штук до 2011-2012, количеству же новых закладок домов понадобится чуть больше времени для восстановления до уровней, которые можно охарактеризовать как стабильные. Так, до 2012-2013 превышения 1,5 млн штук ожидать не приходится.

Mark Vitner, Senior Economist, Adam G. York, Economic Analyst, «Wachovia Corp».

/templates/new/dleimages/no_icon.gif (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу