15 июля 2024 Альфа-Капитал Емельянов Валерий
Бесценные квадратные метры
За последние пять лет рынок недвижимости сильно изменился. Покупка квартиры на этапе котлована стала менее привлекательной. Раньше застройщики продавали квартиры на начальной стадии с 30%-ными скидками, но после введения эскроу-счетов ситуация изменилась.
Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, на котором хранится оплата за квартиру. Этот механизм защищает права дольщиков, так как застройщик получает доступ к деньгам только после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому сейчас новые проекты строятся на средства банков (на базе проектного финансирования).
В то же время новая система снизила доход инвесторов в недвижимость: получить ощутимую прибыль при покупке квартиры можно, но чаще это происходит, когда недвижимость растёт в цене уже после ввода дома в эксплуатацию.
Весной 2020 года в разгар пандемии COVID-19 правительство, чтобы поддержать строительную отрасль, запустило программу ипотеки с господдержкой. За четыре года её работы цены на новостройки в России выросли в два раза (+110%), на вторичное жильё — на 60%.
В июле 2024 года программу ипотеки с господдержкой под 6–8% закрыли, рыночные ставки для покупателей новостроек сейчас составляют 18–20% годовых.
В некоторых регионах по инерции ещё можно наблюдать рост цен на недвижимость, но общий тренд на рынке жилья — снижение спроса и замедление роста. Уже в июне в 16 городах страны цены на квартиры начали падать.
Чем заменить квартиру
Ближайшей альтернативой могут стать инвестиции в облигации. Они тоже приносят фиксированный доход (купон) и могут расти в цене, давая дополнительную потенциальную прибыль в будущем.
В плане доходности они так же предсказуемы, как и банковские вклады, а по надёжности даже превосходят их. Например, государство обязуется вернуть инвесторам всю сумму по облигациям, а не только до 1,4 млн руб.
Ниже на графике приведены текущие ставки доходности государственных бумаг (ОФЗ) в зависимости от срока вложения: от 15% до 17% годовых с погашением от 3 месяцев до 30 лет.
Какой доход ожидается в рублях
Потенциальную разницу между вложениями в облигации и недвижимость можно оценить следующим образом. Квартира — даже если её стоимость не растёт — как минимум может приносить доход от сдачи в аренду.
В зависимости от региона доходность может варьироваться, но, как правило, находится в диапазоне 4–7% годовых. Это значит, что квартира стоимостью 5 млн руб. может приносить до 350 тыс. руб. за год (до 30 тыс. руб. в месяц).
Та же сумма, вложенная в обычные ОФЗ, сейчас приносит минимум 750 тыс. руб. в год, то есть 52 тыс. руб. в месяц.
Как получать доход каждый месяц
Выплаты по облигациям обычно поступают раз в полгода. Чтобы получать доход каждый месяц, нужно собрать портфель из бумаг, выплаты по которым идут поочерёдно и не реже раза в месяц.
Пример такого портфеля — в свежем разборе. Сейчас его доходность превышает 20% годовых. Кроме ОФЗ крупную долю в нём занимают облигации девелоперов, что близко тем, кто предпочитает недвижимость.
Ещё один способ сыграть на падении рынка ипотеки — купить длинные облигации Минфина (только ОФЗ). Помимо купона, они могут принести дополнительный доход, когда ключевая ставка начнёт снижаться.
По своему эффекту это будет похоже на строительный бум. Снижение ставки приводит к большей доступности займов, и ОФЗ взлетают в цене: на десятки процентов, если облигация погашается через десятки лет.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба