Профиль компании
ПИК — второй девелопер в России по объемам текущего строительства с долей рынка около 3,7% (по данным ЕИСЖС за июнь 2025 года). Группа является одной из старейших на российском рынке и специализируется на строительстве жилья эконом-класса в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.
Помимо девелопмента и строительства жилых домов, ГК ПИК занимается:
техническим обслуживанием и управлением многоквартирными домами;
реализацией услуг тепло-, водо- и электроснабжения;
производством строительных материалов и компонентов (в том числе железобетонных панелей).
Более 70% текущей площади строящегося жилья ПИКа приходится на Московский регион, поэтому вначале рассмотрим текущее состояние рынка недвижимости в Москве и Московской области.
Рынок недвижимости Москвы и МО
По состоянию на конец июня 2025 года почти 23% строящегося жилья в России приходится на Москву и Московскую область.
В последние годы ключевым драйвером роста рынка недвижимости в столичном регионе (как и в России в целом) выступала программа безадресной льготной ипотеки. Однако с начала 2024 года она была сначала ограничена, а затем и вовсе отменена. В результате рынок находится в стадии охлаждения, что выражается в заметном замедлении темпов роста числа действующих договоров долевого участия (ДДУ) на покупку жилья.
Со стороны предложения также наблюдается постепенное замедление темпов роста. Застройщики реагируют на снижение спроса, замедляя запуск новых проектов, чтобы сдерживать падение цен и избегать затоваривания на рынке недвижимости.
Операционные показатели
Компания не публикует операционную отчетность с конца 2021 года. Поэтому мы обратились к Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), чтобы выделить актуальные операционные тенденции в бизнесе ПИКа.
Портфель строящегося жилья
За последние четыре года объем портфеля ПИКа постепенно сокращался — в среднем на 7% в год. Основная причина — сокращение доли на рынке, особенно в Московском регионе, где ПИК уступал позиции ключевому конкуренту — девелоперу ГК Самолет.
При этом в 2021 году ПИК получил около трети всех подрядов по реновации в Москве на общую сумму более 2 трлн руб., что оказало временную поддержку портфелю проектов.
Строящиеся площади
Наибольшую долю в портфеле строящегося жилья ПИКа занимает Московский регион — на него приходится около 70% всего объема текущего строительства. Такая концентрация усиливает зависимость компании от специфических рисков столичного рынка, в частности:
отмена льготной IT-ипотеки в Москве;
лимит по семейной ипотеке в размере 12 млн руб., который может быть ниже стоимости комфортного жилья в столице и тем самым ограничивать спрос.
Финансовые результаты
Выручка
По нашим оценкам, новые продажи компании снизились — аналогично общему падению на рынке первичной недвижимости Москвы (–40% г/г, по данным Росреестра).
Тем не менее выручка ПИКа выросла на 28% г/г. Такая динамика связана со спецификой учета выручки в девелоперском бизнесе: она признается не в момент продажи, а по мере завершения строительных работ. Таким образом, во втором полугодии 2024 года компания учитывает в выручке, в том числе, сделки, заключенные в 2023 году и в первой половине 2024-го, когда еще действовали льготные ипотечные программы.
Рентабельность по скорректированной EBITDA
В рамках анализа мы используем показатель EBITDA, рассчитываемый компанией и скорректированный на неоперационные и разовые доходы и расходы.
По итогам периода показатель снизился на 3,8 п.п. г/г — до 20,9%. Это произошло на фоне снижения валовой маржи (–2,5 п.п.) и роста коммерческих расходов (+0,2 п.п. в доле от выручки).
По нашему мнению, ключевыми факторами снижения рентабельности стали:
рост затрат на оплату труда на фоне рекордно низкой безработицы в стране;
продолжающееся удорожание строительных материалов из-за ограничений импорта и высокого спроса.
Рентабельность по скорректированной чистой прибыли
В рамках анализа мы используем показатель скорректированной чистой прибыли для оценки финансовых результатов группы с учетом финансовых расходов, которые занимают значительную долю в экономике девелоперов.
Отметим, что ПИК начал публиковать скорректированные данные только с 2023 года. В связи с этим официальные данные за 2021 год отсутствуют, и мы провели собственный расчет с учетом следующих факторов:
переоценка беспоставочных финансовых активов;
влияние курсовых разниц;
налоговый эффект, связанный с указанными корректировками.
Это позволило обеспечить сопоставимость показателей за разные периоды.
Во втором полугодии 2024 года скорректированная чистая маржа снизилась на 3,4 п.п. г/г — до 7,9%. Основными причинами, как и в случае с операционной прибылью, стали рост затрат на труд и материалы.
Дополнительное давление оказал рост финансовых расходов, увеличившихся на 1,1 п.п. как доля от выручки. Это в первую очередь связано с высокими процентными ставками в условиях жесткой денежно-кредитной политики Банка России.
Долговая нагрузка
В условиях жесткой денежно-кредитной политики ПИК активно снижает долговую нагрузку, одновременно наращивая объем денежных средств на балансе. Во втором полугодии 2024 года их величина выросла более чем вдвое и превысила 230 млрд рублей.
При этом сокращение средств на счетах эскроу сопровождается снижением объемов проектного финансирования, что указывает на частичное погашение кредитов за счет поступлений от разблокированных средств. В результате коэффициент чистый долг/скорректированная EBITDA снизился до 0,2х — минимального значения среди публичных девелоперов.
На конец 2024 года средневзвешенная ставка по кредитному портфелю ПИКа достигла 15,4%, что на 1,3 п.п. выше, чем в первом полугодии. По нашим оценкам, рост ставки обусловлен макроэкономическими условиями — в первую очередь, повышением ключевой ставки Банком России. Значительная часть долговой нагрузки компании представлена займами с плавающей ставкой, включая проектное финансирование.
Мы считаем, что снижение продаж и потенциальный рост сделок с рассрочкой оказали лишь умеренное влияние на рост процентных расходов. Это подтверждается незначительным снижением коэффициента покрытия проектного финансирования средствами на счетах эскроу — с 74% до 71%.
Наше мнение об облигациях ПИКа
В нашем приложении представлены следующие облигации эмитента:
валютный выпуск с фиксированной купонной ставкой;
рублевый флоатер с крайне низкой ликвидностью, в связи с чем его рассмотрение нецелесообразно.
Инвестиции в валютные облигации сохраняют актуальность в условиях, когда рубль, по нашему мнению, выглядит излишне крепким. Осенью 2024 года на фоне роста рыночных рисков в секторе девелопмента доходности долговых инструментов существенно увеличились. Несмотря на постепенное охлаждение в 2025 году, доходности облигаций девелоперов по-прежнему превышают уровни, характерные для их рейтинговой группы.
На этом фоне валютный выпуск ПИКа представляется привлекательным решением:
позволяет диверсифицировать портфель по валюте;
обеспечивает повышенную доходность;
при этом эмитент обладает высоким кредитным качеством.
Наша рекомендация по облигациям
Мы рекомендуем добавить в портфель валютные облигации ПИКа.
Помимо привлекательной доходности, они могут обеспечить дополнительную выгоду за счет валютной переоценки при ожидаемом нами ослаблении рубля до уровня 99 руб./долл. к концу года.
Наше мнение об акциях ПИКа
Несмотря на снижение ключевой ставки на последнем заседании, ее уровень по-прежнему остается заградительным. В таких условиях мы не видим устойчивых фундаментальных оснований для восстановления рынка недвижимости. Поэтому сохраняем нейтральный взгляд на акции компании.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба