В последние годы инвесторы стоят перед сложным выбором: вложиться в традиционно надежную московскую недвижимость или воспользоваться возможностями динамично растущего рынка Дубая. Глобальные экономические тренды направили эти два рынка в противоположные стороны. Автор соцсети «Профит» сравнил рынки и составил детальный анализ для инвесторов.
Москва, после периода бурного роста, входит в фазу стагнации под давлением высокой ключевой ставки, в то время как Дубай продолжает демонстрировать впечатляющую динамику, подпитываемую международным спросом и благоприятной налоговой политикой.
Цель этого анализа — предоставить инвестору пошаговое и объективное сравнение ключевых факторов, влияющих на привлекательность обоих рынков. Мы разберем все аспекты — от динамики цен и доступности финансирования до налоговой нагрузки и долгосрочного потенциала. Каждый параметр будет рассмотрен с точки зрения его практического значения, чтобы помочь вам принять взвешенное и финансово грамотное решение о распределении своего капитала.
Ключевые финансовые показатели: что говорят цифры?
Динамика цен — первый и самый очевидный показатель для инвестора, отражающий потенциал роста капитала. Он показывает, насколько активно рынок вознаграждает вложения.
Москва: стагнация после пика. После впечатляющего роста более чем на 100% с 2020 г., московский рынок в 2025 г. замедлялся. Главная причина — рекордно высокая ключевая ставка Банка России (на пике достигала 21%), которая существенно затормозила ипотечное кредитование. В результате за 2024 г. средний рост цен составил всего 1,3%, что указывает на фазу стагнации.
Однако эта видимая стабильность обманчива. Цены искусственно поддерживаются дефицитом предложения: застройщики замораживают новые проекты из-за дорогого финансирования. Это означает, что рынок держится не на реальном спросе, а на нехватке новых объектов, что создает значительный риск резкой коррекции в будущем.
Дубай: уверенный рост. Рынок Дубая, напротив, демонстрирует впечатляющую динамику. С 2020 г. цены здесь выросли на 124%. Несмотря на глобальные экономические вызовы, эксперты прогнозируют дальнейший рост на 5–8% по итогам 2025 г., что говорит о стабильном и здоровом спросе.
Вердикт по динамике цен: Москва — стагнация с риском коррекции, Дубай — устойчивый рост.
Доступ к финансированию. Доступность кредитных средств напрямую влияет на количество покупателей на рынке. Чем проще получить финансирование, тем выше спрос, а значит, и ликвидность ваших будущих инвестиций.
Москва: замороженный рынок ипотеки. Текущая ситуация в Москве делает ипотеку практически недоступной. При ключевой ставке 21% рыночные ставки по ипотеке достигали 28–29%. Это убивает не только спрос со стороны покупателей, но и предложение со стороны застройщиков, которые не могут получить доступное проектное финансирование и замораживают стройки. Льготные программы (семейная, IT) существуют, но охватывают узкий круг заемщиков, не оказывая существенного влияния на рынок в целом.
Дубай: гибкие инструменты для инвестора. Дубай предлагает более гибкие условия. Ипотечные ставки для резидентов (5,5–7%) выглядят привлекательно, а для нерезидентов они обычно на 1–2 п.п. выше. Однако критическое преимущество Дубая — беспроцентная рассрочка от застройщиков. Типичная схема оплаты (20% при покупке — 30% во время строительства — 50% при сдаче) позволяет инвесторам входить в проекты с минимальными первоначальными затратами.
Вердикт по финансированию: Москва — ипотека практически недоступна, Дубай — гибкое финансирование с уникальной опцией рассрочки.
Доходность от аренды. Рентная доходность — это «зарплата» вашей недвижимости. Этот показатель демонстрирует, насколько быстро ваши инвестиции начнут генерировать пассивный денежный поток.
Москва: умеренная доходность с налоговой нагрузкой. Долгосрочная аренда: 6,8% годовых (грязными). Однако после рекордного роста в 2024 г., в начале 2025 г. рынок скорректировался на 9%. Реальная доходность после уплаты НДФЛ (13–15%) составляет 5,5–6%.Примерный срок окупаемости — 15–18 лет.
Дубай: одна из самых высоких доходностей в мире. Долгосрочная аренда: 6–8% годовых. Краткосрочная аренда — до 10–12% годовых. Ключевое преимущество — отсутствие налога на доход от аренды для физлиц. Примерный срок окупаемости — 12–15 лет.
Однако чистая прибыль инвестора зависит не только от доходов, но и от расходов, главным из которых являются налоги. Рассмотрим этот аспект подробнее.
Налогообложение: решающий фактор для чистого дохода
Налоговая система способна кардинально изменить привлекательность инвестиций. То, что на первый взгляд кажется прибыльным, может потерять свою привлекательность после всех обязательных отчислений.
Сравнительный расчет на практике
Представим, что вы купили квартиру за $300 тыс. и продали ее через 5 лет за $390 тыс.
Москва. Ваши совокупные налоговые расходы, включающие налог на имущество за 5 лет, НДФЛ с арендного дохода и НДФЛ с прироста капитала при продаже, составят примерно $28 445.
Дубай. Ваши расходы, состоящие в основном из единовременного регистрационного сбора DLD (4%) при покупке, а также сервисных и муниципальных сборов за 5 лет, составят около $21 500.
Разница в $6945 долларов в пользу Дубая наглядно демонстрирует, как налоговая политика влияет на итоговую доходность инвестора.
Помимо финансов и налогов, для инвестора важна «здоровье» рынка — его способность быстро поглощать новые объекты и обеспечивать быструю продажу активов.
Состояние рынка и перспективы: насколько стабилен ваш актив?
Ликвидность — это возможность быстро и без существенных потерь в цене превратить ваш актив (квартиру) обратно в деньги. Для инвестора это один из ключевых показателей гибкости и безопасности вложений.
Москва: замедленная ликвидность Из-за недоступной ипотеки спрос на московском рынке снизился, что привело к увеличению сроков продажи. Средний объект может продаваться от 2–3 месяцев (самые ликвидные) до 6–12 месяцев (элитная недвижимость). Более того, покупатели с наличными деньгами сейчас диктуют условия, требуя существенных скидок (10–15%), что напрямую бьет по прибыли продавца.
Дубай: высокая ликвидность Рынок Дубая поддерживается постоянным притоком международных покупателей из Индии, Великобритании, Китая, России и других стран. Это создает диверсифицированный и стабильный спрос. Среднее время продажи здесь составляет от 1–2 месяцев до 3–6 месяцев, даже для премиум-сегмента.
Вердикт по ликвидности: Москва — снижение ликвидности, Дубай — высокая ликвидность благодаря международному спросу.
Потенциал роста. Долгосрочный успех инвестиций зависит от фундаментальных драйверов, которые будут поддерживать рынок в будущем.
Москва: зависимость от политики ЦБ. Будущее московского рынка почти полностью зависит от ключевой ставки. Возможны три сценария. Позитивный (вероятность 40%): снижение ставки, восстановление ипотеки и рост цен на 5–7% с 2026 г. Базовый (вероятность 45%): сохранение высоких ставок до середины 2026 г, стагнация или небольшая коррекция цен. Негативный (вероятность 15%): длительная стагнация с высокими ставками, ведущая к коррекции цен на 10–15%.
Дубай: устойчивый рост с рисками перегрева. Перспективы Дубая выглядят более оптимистично. Базовый сценарий предполагает рост цен на 5–8% ежегодно. Этот рост подкрепляется мощными и реальными драйверами: генеральный план развития Dubai 2040, реализация мегапроектов, таких как новый терминал аэропорта Al Maktoum и новая ветка Blue Line метро. Программа резидентства Golden Visa для инвесторов. Нулевые налоги на доходы физических лиц.
Теперь, когда мы рассмотрели все ключевые факторы, подведем итоги и сформулируем конкретные рекомендации для разных типов инвесторов.
Итоговый вердикт и стратегические рекомендации
Объективный анализ показывает, что в текущих условиях Дубай лидирует по подавляющему большинству инвестиционных параметров.
Дубай лидирует (8 из 10 параметров):
- Динамика цен
- Доступность финансирования
- Рентная доходность
- Налогообложение
- Ликвидность
- Потенциал роста
- Дополнительные преимущества (виза, стабильность)
- Соотношение цена/качество.
Москва лидирует (2 из 10 параметров):
- Отсутствие валютных рисков (для рублевых инвесторов)
- Знание рынка и простота управления (для резидентов).
Рекомендации для вашего инвестиционного профиля
Если ваш бюджет до $300 тыс., рекомендация: Дубай. Максимальная доходность в этом сегменте (7–9% годовых в JVC или Dubai South) против 6–7% в Москве, полное отсутствие налогов на доход и прирост капитала, а также высокая ликвидность.
Если ваш бюджет от $300 тыс. до $1 млн, рекомендация: Дубай. Оптимальный баланс между высокой доходностью и значительным потенциалом роста стоимости актива.
Если ваш временной горизонт 3–5 лет, рекомендация: Дубай. Активный рост рынка позволяет рассчитывать на быструю прибыль, а высокая ликвидность обеспечивает легкий выход из инвестиции.
Новая реальность для инвестора
В 2025 г. рынки недвижимости Москвы и Дубая находились на противоположных фазах своего цикла. Для подавляющего большинства инвесторов Дубай предлагает значительно более привлекательные и предсказуемые условия для вложения капитала.
Ключевые преимущества Дубая можно сформулировать так:
- Стабильный рост цен, подкрепленный фундаментальными факторами.
- Высокая рентная доходность без налогов, обеспечивающая чистый денежный поток.
- Отличная ликвидность, гарантирующая быстрый выход из актива.
- Политическая и экономическая стабильность.
Таким образом, инвестиции в московскую недвижимость являются нишевой стратегией, оправданной только для инвесторов, чей главный приоритет — хеджирование рублевых активов, или для тех, кто приобретает жилье для себя с доступом к государственным льготным программам. Во всех остальных случаях математика однозначно указывает на преимущество Дубая. При горизонте инвестирования 5–10 лет разница в совокупной доходности может достигать 40–60% в пользу ОАЭ.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба