В стратегии на II квартал 2026 г. представлен взгляд на российский рынок, отдельные отрасли и бумаги. Взгляд на сектор недвижимости — «Нейтральный». В этом материале подробнее расскажем, с чем он может столкнуться в ближайшие месяцы, а также на какие акции стоит обратить внимание.
Главное
• Взгляд на сектор: «Нейтральный».
• Средний потенциал роста: 20%.
• Фавориты: Самолет.
В деталях
Рынок недвижимости во II полугодии 2025 г. оживился. С июля по декабрь ЦБ снизил ключевую ставку с 20% до 16%. Снижение ставки отразилось как на продажах российских застройщиков, так и на ценах. Динамику цен жилой недвижимости в Москве отражает Индекс московской недвижимости «Домклик». Как показывает данные индекса, новостройки за 2025 г. подорожали на 12%, при этом заметное ускорение пришлось как раз на вторую половину года. С начала этого года рост цен уже превысил 3%.
По итогам 2026 г. мы ожидаем повышение цен на 10–12% При этом ближайшие месяцы могут быть важными с точки зрения потенциального пересмотра прогноза, поскольку мы увидим, какое влияние на цены могло оказать ужесточение условий по льготным ипотечным программам.
Продажи новостроек вернулись к росту в III квартале 2025 г. на фоне снижения ключевой ставки. Ближе к концу года динамика ускорилась, достигнув пика в декабре на фоне приближения крайнего срока действия прежних условий льготных ипотечных программ, наступавшего 1 февраля. В феврале динамика продаж в годовом сопоставлении была отрицательной, однако катастрофического обвала не произошло — показатель снизился на 11%. На фоне рекордных продаж в декабре 2025 г. мы ожидаем, что в текущем году по мере снижения процентных ставок, а также потенциального роста лимитов по льготным ипотечным программам продажи новостроек сохранятся на уровне 2025 г. — более 25 млн кв. м.
Процентные ставки по рыночной ипотеке продолжили снижаться по мере снижения ключевой ставки ЦБ и вплотную приблизились к 20% в начале этого года. Ожидаем, что к концу года они могут достигнуть 16%, что должно позитивно сказаться на спросе на этот продукт.
Льготные ипотечные программы в 2025 г. были драйвером рынка ипотеки, однако ожидаем снижения их доли в общем объеме выдач в 2026 г.
Благодаря льготной ипотеке объемы выдачи ипотечных займов стали восстанавливаться, в декабре достигнув рекордных 800 млрд руб. В феврале объем выдач сохранил позитивную динамику в годовом выражении, увеличившись более чем на 25%. Однако как минимум частично мы связываем такой рост с эффектом низкой базы прошлого года.
Из всех девелоперов в нашем покрытии Самолет имеет наибольшую долю ипотечных продаж. В связи с этим мы можем увидеть некоторое давление на объемы продаж недвижимости компании в I квартале, хотя динамика в годовом выражении должна быть неплохой из-за упомянутого эффекта низкой базы начала прошлого года. Тем не менее, как мы видим по результатам февраля, катастрофического обвала пока не наблюдается, а по мере снижения ставок ждем оживления активности в сегменте рыночной ипотеки. Отмечаем, что в ближайшие пару месяцев важно будет также следить за динамикой показателей рынка ипотеки и продаж недвижимости.
У нас «Нейтральный» взгляд на сектор недвижимости. Он изменился с «Позитивного» в основном из-за снижения потенциала роста бумаг девелопера ПИК, связанного со специфическими корпоративными событиями.
Девелоперы могут стать одними из главных бенефициаров ожидаемого снижения ключевой ставки. Если ЦБ продолжит смягчать денежно-кредитную политику, во второй половине этого года оживление в секторе может набрать обороты. А поскольку в 2025 г. новых проектов было запущено на 12% меньше, чем годом ранее, к 2027 г. на рынке может появиться дефицит новостроек. Это может привести к росту цен на жилье заметно выше инфляции. В то же время оценка и взгляд на перспективы отдельный компаний в нашем покрытии могут значительно различаться из-за влияния специфических факторов.
У нас «Позитивный» взгляд на акции Самолета, «Нейтральный» на бумаги ЛСР и «Негативный» на акции Эталона и ПИК.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба