27 ноября 2023 giovanni1313
”The Economist” попытался объяснить, почему цены на недвижимость, после мимолетной коррекции, вновь начали расти. Действительно, в США, по данным “Zillow”, от минимума, пришедшегося на март 2023, цены выросли почти на 3% и поставили новый исторический рекорд. Похожая динамика наблюдается на рынках других стран, например, Великобритании и Австралии.
Результат, мягко говоря, очень неожиданный на фоне роста массивного роста ипотечных ставок. Средний платёж по ипотеке в США взлетел почти в 2 раза, до $2800/месяц. Почему же стоимость жилья полностью игнорирует это ужесточение кредитных условий?
Издание выдвигает три тезиса. Тезис №1: сдвиг в предпочтениях людей. Из-за пандемии люди стали больше работать удаленно, на дому. И отдыхать (развлечения) тоже дома. Значит, дом стал большей ценностью в жизни людей, и они готовы платить за него больше.
Тезис имел право на существование в первые годы пандемии, когда рост удаленной работы и локдауны в сфере услуг совпадали с ростом цен на недвижимость. Но уже второй год и с «удаленкой», и с развлечениями вне дома ситуация развернулась на 180 градусов. Если весной 2020 удаленно работали около 45% американцев, то к лету 2023 эта доля упала ниже 25%. Логично предположить, что это должно привести к обесцениванию домов после ковидного бума. А не к росту их стоимости.
Тезис №2: распространение ипотеки по фиксированной ставке, за счет уменьшения доли ипотеки с плавающей ставкой. ”The Economist” отмечает, что в ЕС доля последней уменьшилась с 40% в 2011 до 15% в 2021. Это увеличило задержку между поднятием ключевой ставки центробанками и размером платежа по ипотеке.
Тезис практически не касается Америки: там ипотека по фиксированной ставке преобладает уже много десятков лет. Добавим, что аргумент вряд ли корректен сам по себе: цены на недвижимость определяются при сделке купли-продажи, и эта сделка исключает любую возможность использования ипотечной ставки, зафиксированной когда-то в прошлом. Ипотечный договор нужно заключать по новой, со ставкой, актуальной на момент сделки.
Наконец, тезис №3: состояние финансов домохозяйств. В начале пандемии кредитные стандарты были ужесточены, пишет издание, что отсеяло менее зажиточные слои населения. Правда, ”The Economist” не упоминает, что это должно было ослабить спрос, хотя по факту мы увидели огромный его всплеск. Ну хорошо. Богатые, по мнению автора колонки, менее чувствительны к стоимости обслуживания ипотеки.
Кроме того, автор ссылается на избыточные сбережения домохозяйств, накопленные во время пандемийного стимулирования спроса. Они служат «подушкой безопасности», позволяющей поддерживать спрос на жильё. Что ж, это действительно достойный аргумент. Но он не объясняет, почему цены на жильё начали падать в 2022 и весной этого года вдруг развернулись обратно в рост. Сбережения-то продолжали падать всё это время!
Поскольку предложенные тезисы меня не очень удовлетворили, готов предложить свою трактовку. На мой взгляд, всё упирается в настроения домохозяйств, в пресловутые кейнсианские «звериные души». Первые три квартала 2023 г. характеризовались приливом оптимизма, что было прекрасно видно по фондовым рынкам. Даже банковский кризис не смог пошатнуть этот позитивный настрой.
Пик экономического цикла и очень низкая безработица — этого достаточно, чтобы поддерживать уверенность домохозяйств в завтрашнем дне. Эта уверенность, вкупе с уверенным ростом зарплат, подпитывают спрос на жильё.
Для контраста, середина 2022 г. была омрачена большими тревогами, над Штатами витал призрак технической рецессии. Технологические компании масштабно сокращали персонал, и это широко освещалось в медиа. Ситуацию хорошо характеризует этот график Google Trends по поисковому запросу ”recession”:
И всё с этим объяснением хорошо, кроме одного: уж слишком это эфемерная штука, настроения «звериных душ». Пощупать и измерить их проблематично. Остаётся гадать по косвенным признакам, чуть ли не по птичьим полетам. Анализ трендов гугла и сентимента в социальных медиа — пожалуй, один из немногих способов более-менее достоверно оценить динамику этого фактора.
(C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Результат, мягко говоря, очень неожиданный на фоне роста массивного роста ипотечных ставок. Средний платёж по ипотеке в США взлетел почти в 2 раза, до $2800/месяц. Почему же стоимость жилья полностью игнорирует это ужесточение кредитных условий?
Издание выдвигает три тезиса. Тезис №1: сдвиг в предпочтениях людей. Из-за пандемии люди стали больше работать удаленно, на дому. И отдыхать (развлечения) тоже дома. Значит, дом стал большей ценностью в жизни людей, и они готовы платить за него больше.
Тезис имел право на существование в первые годы пандемии, когда рост удаленной работы и локдауны в сфере услуг совпадали с ростом цен на недвижимость. Но уже второй год и с «удаленкой», и с развлечениями вне дома ситуация развернулась на 180 градусов. Если весной 2020 удаленно работали около 45% американцев, то к лету 2023 эта доля упала ниже 25%. Логично предположить, что это должно привести к обесцениванию домов после ковидного бума. А не к росту их стоимости.
Тезис №2: распространение ипотеки по фиксированной ставке, за счет уменьшения доли ипотеки с плавающей ставкой. ”The Economist” отмечает, что в ЕС доля последней уменьшилась с 40% в 2011 до 15% в 2021. Это увеличило задержку между поднятием ключевой ставки центробанками и размером платежа по ипотеке.
Тезис практически не касается Америки: там ипотека по фиксированной ставке преобладает уже много десятков лет. Добавим, что аргумент вряд ли корректен сам по себе: цены на недвижимость определяются при сделке купли-продажи, и эта сделка исключает любую возможность использования ипотечной ставки, зафиксированной когда-то в прошлом. Ипотечный договор нужно заключать по новой, со ставкой, актуальной на момент сделки.
Наконец, тезис №3: состояние финансов домохозяйств. В начале пандемии кредитные стандарты были ужесточены, пишет издание, что отсеяло менее зажиточные слои населения. Правда, ”The Economist” не упоминает, что это должно было ослабить спрос, хотя по факту мы увидели огромный его всплеск. Ну хорошо. Богатые, по мнению автора колонки, менее чувствительны к стоимости обслуживания ипотеки.
Кроме того, автор ссылается на избыточные сбережения домохозяйств, накопленные во время пандемийного стимулирования спроса. Они служат «подушкой безопасности», позволяющей поддерживать спрос на жильё. Что ж, это действительно достойный аргумент. Но он не объясняет, почему цены на жильё начали падать в 2022 и весной этого года вдруг развернулись обратно в рост. Сбережения-то продолжали падать всё это время!
Поскольку предложенные тезисы меня не очень удовлетворили, готов предложить свою трактовку. На мой взгляд, всё упирается в настроения домохозяйств, в пресловутые кейнсианские «звериные души». Первые три квартала 2023 г. характеризовались приливом оптимизма, что было прекрасно видно по фондовым рынкам. Даже банковский кризис не смог пошатнуть этот позитивный настрой.
Пик экономического цикла и очень низкая безработица — этого достаточно, чтобы поддерживать уверенность домохозяйств в завтрашнем дне. Эта уверенность, вкупе с уверенным ростом зарплат, подпитывают спрос на жильё.
Для контраста, середина 2022 г. была омрачена большими тревогами, над Штатами витал призрак технической рецессии. Технологические компании масштабно сокращали персонал, и это широко освещалось в медиа. Ситуацию хорошо характеризует этот график Google Trends по поисковому запросу ”recession”:
И всё с этим объяснением хорошо, кроме одного: уж слишком это эфемерная штука, настроения «звериных душ». Пощупать и измерить их проблематично. Остаётся гадать по косвенным признакам, чуть ли не по птичьим полетам. Анализ трендов гугла и сентимента в социальных медиа — пожалуй, один из немногих способов более-менее достоверно оценить динамику этого фактора.
(C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter