Почему в США такая доступная ипотека? Одна из причин - работа ипотечных корпораций Fannie Mae и Freddie Mac, спонсируемых государством. Они покупают жилищные кредиты на вторичном рынке и продают их инвесторам в виде ценных бумаг.
По данным Федерального агентства США по ипотечному жилищному кредитованию, в настоящее время Fannie Mae и Freddie Mac обеспечивают большую часть из 51 млн ипотечных кредитов, выданных в стране. Эти компании сыграли важную роль и во время финансового кризиса 2008 года и до сих пор разбираются с его последствиями.
В России высокие ипотечные ставки заставляют людей откладывать покупку жилья на неопределенный срок. Накопить на первоначальный взнос быстрее можно на фондовом рынке. Откройте ИИС и получайте до 88 000 ₽ каждый год за счет налогового вычета, а также освободите доход от инвестиций от уплаты налога. 102 000 ₽ - дополнительная премия только для клиентов «Финама».
Finam.ru рассказывает, какую роль Fannie Mae и Freddie Mac сыграли в ипотечном кризисе в США, и что с ними происходит в 2025 году.
История Fannie Mae и Freddie Mac
До 1930-х годов купить жилье в ипотеку в США было довольно сложно. Первоначальный взнос составлял 50% от стоимости недвижимости, а на погашение кредита давалось только 10 лет. Во время Великой депрессии каждая четвертая ипотека в стране была признана невозвратной, что привело к жилищному кризису.
В рамках «Нового курса» Рузвельта, направленного на преодоление кризиса, в 1938 году были созданы Федеральное управление жилищного строительства (FHA), которое страхует ипотечные кредиты, и Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA), которая создаёт для них вторичный рынок. Вторая скоро стала известная как Fannie Mae.
В 1954 году Fannie Mae была преобразована в корпорацию со смешанной формой собственности, в которой государственное и частное участие было равным. Корпорацию освободили от всех налогов, кроме налога на недвижимость. В 1968 году ее реорганизовали в коммерческую компанию, принадлежащую акционерам. Fannie Mae была зарегистрирована на Нью-Йоркской фондовой бирже NYSE, при этом оставаясь под контролем Министерства жилищного строительства и городского развития США.
Два года спустя, в 1970 году, был принят Закон о чрезвычайном финансировании жилищного строительства, в соответствии с которым была создана Федеральная корпорация по ипотечному жилищному кредитованию (FHLMC), или Freddie Mac. Она расширила вторичный рынок ипотечного кредитования, выкупая ипотечные кредиты у небольших кредитных организаций.
В 1989 году Freddie Mac преобразовали в коммерческую корпорацию. Она также получила листинг на NYSE.
Fannie Mae и Freddie Mac выполняют схожие функции. Однако стоит отметить, что ни одна из компаний не выдает ипотечные кредиты и не обслуживает их. Они выкупают их у частных кредиторов, которые используют вырученные средства для выдачи новых ипотек. Таким образом, ипотечные кредиты становятся доступнее для американцев. Главное их различие в том, что Fannie Mae покупает ипотечные кредиты в основном у крупных коммерческих банков, а Freddie Mac — у небольших трастовых банков.
Роль Fannie Mae и Freddie Mac в ипотечном кризисе в США
В 2007-2009 годах в США произошел кризис ипотечного кредитования, который стал толчком к мировому финансовому кризису 2008 года. Тогда в стране резко выросло число ипотечных кредитов с высоким уровнем риска, которые стали невозвратными. Это привело к самой серьёзной рецессии в стране и в мире за последние десятилетия.
В США жилищный бум середины 2000-х годов в сочетании с низкими процентными ставками привел к тому, что кредиторы начали выдавать ипотеку людям с плохой кредитной историей. Постепенно на рынке недвижимости надулся огромный пузырь, который лопнул, когда многие заемщики оказались не в состоянии выплачивать свои кредиты. Это привело сначала к обрушению рынка недвижимости в США, а затем и к мировому кризису, получившему название «Великая рецессия».
В годы, предшествовавшие ипотечному кризису, Fannie Mae и Freddie Mac также начали инвестировать в более рискованные кредиты, раздувая пузырь на рынке. В частности, они приобретали большие объёмы альтернативных ипотечных кредитов, которые зачастую не имели полного пакета документов, подтверждающих доходы заёмщиков. Кроме того, Fannie Mae и Freddie Mac приобретали ценные бумаги с ипотечным покрытием, обеспеченные субстандартными ипотечными кредитами, то есть кредитами, выданными заёмщикам с низким кредитным рейтингом.
Когда ипотечный рынок США начал рушиться в 2007 году, Fannie Mae и Freddie Mac потеряли миллиарды долларов и доверие инвесторов. Возникла угроза их банкротства. Тогда в дело вмешалось государство. В июле 2008 года Конгресс принял Закон о жилищном строительстве и восстановлении экономики, учредив Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) и передав ему контроль над Fannie Mae и Freddie Mac. Так ипотечные компании оказались под надзором государства, под которым находятся до сих пор. Они получили помощь от министерства финансов США на $190 млрд, а в 2010 году были исключены из листинга Нью-Йоркской фондовой биржи и начали торговаться на внебиржевом рынке.
Что сейчас происходит с Fannie Mae и Freddie Mac?
В настоящее время Fannie Mae и Freddie Mac выплатили долги Министерству финансов США и снова стали прибыльными, но они по-прежнему находятся под государственным контролем. Только в 2024 году Fannie Mae приобрела ипотечные кредиты на $326 млрд, что на 3% больше, чем в 2023 году. Freddie Mac в прошлом году приобрела более 1 млн кредитов, которые были переупакованы в ценные бумаги с ипотечным покрытием на общую сумму более $411 млрд, что на 18% больше, чем в 2023 году.
Мнения о перспективах ипотечных компаний разделились. Одни эксперты выступают за приватизацию Fannie Mae и Freddie Mac, чтобы стимулировать конкуренцию на рынке и снизить риски для налогоплательщиков. Однако другие предупреждают, что приватизация может привести к ужесточению условий ипотечного кредитования, повышению процентных ставок и сокращению поддержки заемщиков с низким доходом.
В 2025 году также заговорили о возможном IPO Fannie Mae и Freddie Mac. Как писал The Wall Street Journal в августе, в ходе первичного размещения может быть продано от 5% до 15% акций ипотечных корпораций примерно на $30 млрд. При этом общая стоимость Fannie Mae и Freddie Mac может составить $500 млрд или даже больше.
В октябре 2025-го Уильям Пулт, директор Федерального агентства по финансированию жилья, заявил, что администрация президента США Дональда Трампа «рассматривает возможность» такого IPO уже в конце этого года.
Однако не все согласны с таким решением. Как пишет Reuters со ссылкой на слова Билла Экмана, основателя Pershing Square Capital Management, владеющего долями в Fannie Mae и Freddie Mac, продажа части компаний публично в данный момент нецелесообразна и нежелательна. Вместо проведения IPO Экман предлагает просто перевести акции Fannie Mae и Freddie Mac, котирующиеся в настоящее время на внебиржевом рынке, на Нью-Йоркскую фондовую биржу. По словам миллиардера, этот процесс может занять несколько недель и привести к оценке обеих компаний примерно в $400 млрд. При этом доля правительства США будет стоить около $300 млрд, и ее можно будет продать.
Объединение Fannie Mae и Freddie Mac в единую компанию для листинга не рассматривается, поскольку для этого потребуется одобрение Конгресса, сообщили Reuters три анонимных источника, знакомых с ситуацией. Создание холдинговой компании было бы простым способом продажи акций, но, по словам одного из источников, американские государственные структуры не имеют права создавать инструменты для реализации этой стратегии.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба