6 февраля 2012 КИТ Финанс Брокер Шагардин Дмитрий
О компании
AFI Development – одна из крупнейших девелоперских компаний Москвы, созданная в 2001 г. для управления российскими активами холдинга AFI Group израильского миллиардера Льва Леваева. В 2007 компания провела успешное IPO, продав на Лондонской бирже 19% акционерного капитала за $1,4 млрд. - девелопер был оценен в $7,3 млрд. Правда, со времени размещения, акции компании потеряли в цене 95%. По итогам 2011 года капитализация AFI Development уменьшилась на 65%.
На Лондонской Фондовой Бирже (LSE) котируются два типа GDR:
- 574 млн. обыкновенных акций типа A (тикер AFID)
- 574 млн. обыкновенных акций типа B (тикер AFRB)
Финансовые показатели
Согласно последней опубликованной отчетности по МСФО за 9M11 выручка компании выросла на 156% в годовом пересчете до $84 млн, в основном, из-за поступлений от ТРЦ АФИМОЛЛ Сити, а также благодаря продажам жилья.
Показатель EBITDA без учета доходов от переоценки инвестиционной собственности увеличился на 51% и составил $25,4 млн. с рентабельностью на уровне 30%.
Благодаря разовой положительной переоценке стоимости собственности в III квартале 2011 г. на $194 млн. чистая прибыль компании за 9M11 составила $147 млн. против убытка в $53,9 млн. годом ранее.
Неприятным моментом стало увеличение чистого долга компании в III квартале 2011 г. по причине заимствований $158 млн. для выкупа 25% акций в проекте AFIMALL City у Правительства Москвы. Показатель чистого долга увеличился на 53% до $518 млн.
Финансовые показатели компании демонстрируют уверенное посткризисное восстановление, что в конечном счете должно благоприятно сказаться на росте капитализации девелопера, а неожиданно возникшая проблема роста долговой нагрузки некритична и в перспективе будет решена
Портфель проектов
Портфель проектов компании является достаточно сбалансированным и диверсифицированным – AFI Development строит торговые центры, отели, жилую недвижимость премиум-класса, офисы.
Важно отметить, что по факту запуска AFIMOLL City в 2011 году доля готовых проектов AFI Development составляет 52% - это самый высокий показатель среди российских девелоперских компаний, котируемых на бирже.
Более того, компания получила источник постоянного денежнего потока от сдачи в аренду торговых площадей AFIMOLL City, что вывело бизнес на принципиально новый уровень развития. На долю ТРЦ в структуре доходов III квартала 2011 г. пришелся 51%, или $43 млн.
Хорошим драйвером роста для акций AFI Development в ближайшее время является возможность введения в строй в I квартале 2012 года двух коммерческих объектов. Речь идет о проекте Озерковской набережной (Фаза III) в Москве и проекте отеля Kalina Spa в г. Железноводске, которые должны были быть запущены в последнем квартале 2011 года, но, вероятно, из-за резкого роста долговой нагрузки и расходов, связанных с обслуживанием этих долгов, ввод объектов в эксплуатацию был отложен. К слову, Озерковская III и Kalina Spa составляют около 7% портфеля проектов AFI Development. В целом, рынок коммерческой недвижимости РФ в 2011 году составил более $6 млрд., показав рост в 15% по сравнению с 2010 годом. В 2012 году позитивная динамика продолжится
AFIMALL City – главный актив компании
Предыстория: 10 марта 2011 года компания AFI Development распахнула двери своего главного инвестиционного объекта – АФИМОЛЛ СИТИ в Москве. Общая площадь торгово-развлекательного центра составляет 180 тыс. кв. м. – AFIMOLL City является одним из самых больших ТРЦ в Европе.
Проект AFIMALL City реализовывался с участие Правительства Москвы (25%).
С приходом нового мэра столицы приоритеты властей сместились и город решил продать свою долю в проекте. AFI Development ее выкупила за $310 млн. - компании пришлось привлекать заемные средства, что привело к росту долговой нагрузки.
Более того, в рамках договоренностей девелопер передал права городским властям права на проект торгово-развлекательного комплекса на площади Тверской Заставы. AFI Development вложило в проект $200 млн., Москва обязалась компенсировать эти инвестиции.
Под влиянием этих событий AFI Development в конце марта 2011 года принимает решение по смене своей стратегии и концентрации на арендном бизнесе. Компания также сократила свой земельный пул, продав несколько крупных площадок. Вероятно, этот шаг снизил инвестиционную привлекательность бумаг компании и негативно отразилося на динамике акций в 2011 году.
Согласно независимой оценке John Lang Lassalle (JLL) АФИМОЛЛ СИТИ стоит $732 млн. Однако, текущие рыночные оценки выше в 1,2-1,5 раза.
В январе 2012 года состоялось знаковое событие на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и России. Торговый центр "Галерея", общей площадью 192 тыс.кв.м., расположенный в центре Петербурга, продан за $1,1 млрд. фонду Morgan Stanley Real Estate Fund VII. По факту завершения, эта сделка станет крупнейшей на рынке коммерческой недвижимости России за всю историю его существования. К слову, инвестиции в строительство ТК “Галереи” составили около $500 млн. Обращаем внимание, что торговые площади ТЦ "Галерея" и ТРЦ AFIMALL City примерно одинаковы - 192 и 180 тыс.кв.м., соответственно. При этом, цены на квадратный метр коммерческой недвижимости в Москве традиционно выше аналогичного показателя по Санкт-Петербургу. Факт продажи ТЦ "Галерея" создал прецедент, благодаря которому можно примерно оценить стоимость московского AFIMALL City в $1,1-1,2 млрд.
Чистая стоимость активов (NAV)
Важнейший для оценки деятельности девелоперских компаний – показатель чистая стоимость активов (NAV – net asset value), получаемый путем вычитания из стоимости портфеля проектов компании всех долговых обязательств, для AFI Development согласно оценкам компании на 30 сентября 2011 года составил $1,8 млрд.
С тем учетом, что AFIMALL City можно оценить в $1,1 млрд., а его доля в портфеле проектов компании занимает более половины, то весь портфель можно оценить в $2-2,2 млрд. Вычитаем чистый долг компании в $518 млн. (на конец 3 квартала 2011 года) и получаем чистую стоимость активов (NAV) - $1,5 млрд.
Разделив $1,5 млрд. на количество обращающихся акции на LSE (574 млн. класса A и 574 млн. класса B), получаем около $1,3 за акцию каждого типа - потенциал роста 160% от текущих уровней. По сравнению с аналогами, компания по показателю капитализация/NAV выглядит наиболее привлекательной.
Ключевые моменты
При оценке NAV в $1,5 млрд. целевая цена равна $1,3 за акцию. Крупнейшая сделка на рынке коммерческой недвижимости России в начале 2012 года - продажа питерского ТЦ “Галерея” иностранным инвесторам за $1,1 млрд. - с высокой вероятностью приведет к переоценке стоимости сопоставимого по площади AFIMOLL City в 1,2-1,5 раза.
В I квартале 2012 года ожидается запуск двух ранее отложенных объектов, оцениваемых в 7% стоимости портфеля проектов компании, что должно послужить драйвером роста стоимости акции на рынке.
Высокая долговая нагрузка является важным сдерживающим фактором при реализации текущих проектов. Коэфициент чистый долг/EBITDA=20,4 достаточно высок для девелоперской компании.
Лояльность менеджмента компании властям Москвы по вопросу выкупа 25% акции AFIMALL City может благоприятно сказаться на доступе AFI Development к новым проектам в рамках “Большой Москвы”.
Рекомендация
Покупать с целевой ценой $1,3 за акцию с инвестиционным горизонтом в 1-1,5 года. Основными рисками являются низкая ликвидность и небольшая капитализация, соответственно, позиция должна занимать небольшую часть инвестицинного портфеля.
http://www.brokerkf.ru/ (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
AFI Development – одна из крупнейших девелоперских компаний Москвы, созданная в 2001 г. для управления российскими активами холдинга AFI Group израильского миллиардера Льва Леваева. В 2007 компания провела успешное IPO, продав на Лондонской бирже 19% акционерного капитала за $1,4 млрд. - девелопер был оценен в $7,3 млрд. Правда, со времени размещения, акции компании потеряли в цене 95%. По итогам 2011 года капитализация AFI Development уменьшилась на 65%.
На Лондонской Фондовой Бирже (LSE) котируются два типа GDR:
- 574 млн. обыкновенных акций типа A (тикер AFID)
- 574 млн. обыкновенных акций типа B (тикер AFRB)
Финансовые показатели
Согласно последней опубликованной отчетности по МСФО за 9M11 выручка компании выросла на 156% в годовом пересчете до $84 млн, в основном, из-за поступлений от ТРЦ АФИМОЛЛ Сити, а также благодаря продажам жилья.
Показатель EBITDA без учета доходов от переоценки инвестиционной собственности увеличился на 51% и составил $25,4 млн. с рентабельностью на уровне 30%.
Благодаря разовой положительной переоценке стоимости собственности в III квартале 2011 г. на $194 млн. чистая прибыль компании за 9M11 составила $147 млн. против убытка в $53,9 млн. годом ранее.
Неприятным моментом стало увеличение чистого долга компании в III квартале 2011 г. по причине заимствований $158 млн. для выкупа 25% акций в проекте AFIMALL City у Правительства Москвы. Показатель чистого долга увеличился на 53% до $518 млн.
Финансовые показатели компании демонстрируют уверенное посткризисное восстановление, что в конечном счете должно благоприятно сказаться на росте капитализации девелопера, а неожиданно возникшая проблема роста долговой нагрузки некритична и в перспективе будет решена
Портфель проектов
Портфель проектов компании является достаточно сбалансированным и диверсифицированным – AFI Development строит торговые центры, отели, жилую недвижимость премиум-класса, офисы.
Важно отметить, что по факту запуска AFIMOLL City в 2011 году доля готовых проектов AFI Development составляет 52% - это самый высокий показатель среди российских девелоперских компаний, котируемых на бирже.
Более того, компания получила источник постоянного денежнего потока от сдачи в аренду торговых площадей AFIMOLL City, что вывело бизнес на принципиально новый уровень развития. На долю ТРЦ в структуре доходов III квартала 2011 г. пришелся 51%, или $43 млн.
Хорошим драйвером роста для акций AFI Development в ближайшее время является возможность введения в строй в I квартале 2012 года двух коммерческих объектов. Речь идет о проекте Озерковской набережной (Фаза III) в Москве и проекте отеля Kalina Spa в г. Железноводске, которые должны были быть запущены в последнем квартале 2011 года, но, вероятно, из-за резкого роста долговой нагрузки и расходов, связанных с обслуживанием этих долгов, ввод объектов в эксплуатацию был отложен. К слову, Озерковская III и Kalina Spa составляют около 7% портфеля проектов AFI Development. В целом, рынок коммерческой недвижимости РФ в 2011 году составил более $6 млрд., показав рост в 15% по сравнению с 2010 годом. В 2012 году позитивная динамика продолжится
AFIMALL City – главный актив компании
Предыстория: 10 марта 2011 года компания AFI Development распахнула двери своего главного инвестиционного объекта – АФИМОЛЛ СИТИ в Москве. Общая площадь торгово-развлекательного центра составляет 180 тыс. кв. м. – AFIMOLL City является одним из самых больших ТРЦ в Европе.
Проект AFIMALL City реализовывался с участие Правительства Москвы (25%).
С приходом нового мэра столицы приоритеты властей сместились и город решил продать свою долю в проекте. AFI Development ее выкупила за $310 млн. - компании пришлось привлекать заемные средства, что привело к росту долговой нагрузки.
Более того, в рамках договоренностей девелопер передал права городским властям права на проект торгово-развлекательного комплекса на площади Тверской Заставы. AFI Development вложило в проект $200 млн., Москва обязалась компенсировать эти инвестиции.
Под влиянием этих событий AFI Development в конце марта 2011 года принимает решение по смене своей стратегии и концентрации на арендном бизнесе. Компания также сократила свой земельный пул, продав несколько крупных площадок. Вероятно, этот шаг снизил инвестиционную привлекательность бумаг компании и негативно отразилося на динамике акций в 2011 году.
Согласно независимой оценке John Lang Lassalle (JLL) АФИМОЛЛ СИТИ стоит $732 млн. Однако, текущие рыночные оценки выше в 1,2-1,5 раза.
В январе 2012 года состоялось знаковое событие на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и России. Торговый центр "Галерея", общей площадью 192 тыс.кв.м., расположенный в центре Петербурга, продан за $1,1 млрд. фонду Morgan Stanley Real Estate Fund VII. По факту завершения, эта сделка станет крупнейшей на рынке коммерческой недвижимости России за всю историю его существования. К слову, инвестиции в строительство ТК “Галереи” составили около $500 млн. Обращаем внимание, что торговые площади ТЦ "Галерея" и ТРЦ AFIMALL City примерно одинаковы - 192 и 180 тыс.кв.м., соответственно. При этом, цены на квадратный метр коммерческой недвижимости в Москве традиционно выше аналогичного показателя по Санкт-Петербургу. Факт продажи ТЦ "Галерея" создал прецедент, благодаря которому можно примерно оценить стоимость московского AFIMALL City в $1,1-1,2 млрд.
Чистая стоимость активов (NAV)
Важнейший для оценки деятельности девелоперских компаний – показатель чистая стоимость активов (NAV – net asset value), получаемый путем вычитания из стоимости портфеля проектов компании всех долговых обязательств, для AFI Development согласно оценкам компании на 30 сентября 2011 года составил $1,8 млрд.
С тем учетом, что AFIMALL City можно оценить в $1,1 млрд., а его доля в портфеле проектов компании занимает более половины, то весь портфель можно оценить в $2-2,2 млрд. Вычитаем чистый долг компании в $518 млн. (на конец 3 квартала 2011 года) и получаем чистую стоимость активов (NAV) - $1,5 млрд.
Разделив $1,5 млрд. на количество обращающихся акции на LSE (574 млн. класса A и 574 млн. класса B), получаем около $1,3 за акцию каждого типа - потенциал роста 160% от текущих уровней. По сравнению с аналогами, компания по показателю капитализация/NAV выглядит наиболее привлекательной.
Ключевые моменты
При оценке NAV в $1,5 млрд. целевая цена равна $1,3 за акцию. Крупнейшая сделка на рынке коммерческой недвижимости России в начале 2012 года - продажа питерского ТЦ “Галерея” иностранным инвесторам за $1,1 млрд. - с высокой вероятностью приведет к переоценке стоимости сопоставимого по площади AFIMOLL City в 1,2-1,5 раза.
В I квартале 2012 года ожидается запуск двух ранее отложенных объектов, оцениваемых в 7% стоимости портфеля проектов компании, что должно послужить драйвером роста стоимости акции на рынке.
Высокая долговая нагрузка является важным сдерживающим фактором при реализации текущих проектов. Коэфициент чистый долг/EBITDA=20,4 достаточно высок для девелоперской компании.
Лояльность менеджмента компании властям Москвы по вопросу выкупа 25% акции AFIMALL City может благоприятно сказаться на доступе AFI Development к новым проектам в рамках “Большой Москвы”.
Рекомендация
Покупать с целевой ценой $1,3 за акцию с инвестиционным горизонтом в 1-1,5 года. Основными рисками являются низкая ликвидность и небольшая капитализация, соответственно, позиция должна занимать небольшую часть инвестицинного портфеля.
/Элитный Трейдер, ELITETRADER.RU/
http://www.brokerkf.ru/ (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter