6 августа 2024 БКС Экспресс Миронюк Евгений
Как отмена льготной ипотеки отразится на компаниях-застройщиках? Кого ее отмена затронет в большей степени, кого — в меньшей?
Благодаря дисбалансу спроса и предложения удорожание новостроек составило 5,4% в I полугодии. Поддержали продажи девелоперов высокие доходы граждан, увеличивающиеся благодаря в том числе низкой безработице, а также рост экономики в целом.
Ввод жилья по итогам 6 месяцев достиг нового максимума за историю (53 млн кв. м) за счет рекордного объема ввода в сегменте ИЖС (38 млн кв. м). По данным Дом.РФ запуски новых проектов выросли на 14% год к году (г/г), до 24 млн кв. м, за январь – июнь 2024 г., а портфель строящегося жилья обновил многолетний максимум и достиг 115 млн кв. м на 1 июля 2024 г. — на 8% с начала года.
Основным драйвером роста спроса послужило ожидание завершения «Льготной ипотеки», что увеличило продажи строящегося жилья на 19% г/г.
Что дальше
Частичное сворачивание льготных ипотечных программ может оказать давление на продажи в условиях высоких процентных ставок. Не исключено дополнительное повышение ключевой ставки с текущих 18%. Запуски новых проектов замедлятся, и застройщики не смогут компенсировать закономерный спад продаж поднятием цен выше уровня инфляции. Однако высокие продажи I полугодия поддержат финансы компаний сектора девелопмента в 2024–2025 гг. наравне с прогнозируемым снижением ключевой ставки ЦБ в 2025 г. В такой ситуации большей устойчивостью выделяются игроки масс-маркета — Самолет, ПИК и Эталон.
Эталон приступил к активному наращиванию присутствия в регионах, в соответствии со стратегией, и показал выдающиеся результаты. На фоне сильных результатов Эталона и Самолета релиз ЛСР выглядит относительно слабо.
Тем не менее все ведущие игроки рынка уверенно смотрят в будущее: за последние 12 месяцев застройщики запустили на 42% больше новых проектов, чем ввели в эксплуатацию: продажи жилья восполняются новыми запусками.
Рост поступлений на счета эскроу примерно на 40% г/г за I полугодие привел к увеличению накопленных остатков на счетах на 1 трлн руб. с начала года, до 6,7 трлн руб., по данным Дом.РФ. Это поддержит финансовую устойчивость девелоперов в случае замедления продаж новостроек. Риски снижения объемов ввода могут проявиться лишь в 2026 г.
Как действовать инвестору
Из-за сохранения неопределенности на рынке акций рекомендуем обратить внимание на долговой рынок. Интересны соответствующие эмитенты облигаций: Эталон-Финанс, Группа ЛСР, ГК Самолет с высокой текущей доходностью к погашению, 20–21% годовых.
Облигации девелоперов традиционного торгуются с премией доходности к долговым бумагам эмитентов подобного кредитного качества. Высокая ключевая ставка уже во многом учтена в ценах облигаций. Наступает время готовится к её снижению, которое может начаться в 2025 г. Это позволит заработать на переоценке тела облигации в момент снижения таких доходностей в дополнении к купонной доходности.
Выдачи льготной ипотеки в июле сократились втрое
В июле 2024 г. банки выдали 40 тыс. льготных жилищных кредитов на 222 млрд руб. — это втрое меньше, чем месяцем ранее, пишут Известия со ссылкой на данные корпорации «ДОМ.РФ». Такая разница объясняется завершением действия госпрограммы на новостройки, а также ужесточением условий по семейной и IT-ипотеке.
Объемы выдач ипотеки в июле текущего года по сравнению с прошлым также оказались ниже в полтора раза: в июле 2023 г. по льготным программам выдали ссуд на 383,7 млрд руб.
• По семейной ипотеке в июле было выдано 20 тыс. кредитов на 113,7 млрд руб., что почти в 3,5 раза меньше, чем в июне. Минфин представил обновленные условия программы только 10 июля, и кредитным организациям потребовалось время, чтобы перезапустить оформление продукта.
• Объем выдач IT-ипотеки в июле составил 30,7 млрд руб. против 66 млрд руб. Сокращение связано с тем, что только 31 июля правительство сообщило об обновлении условий программы, а ранее о ее перспективах известно не было.
• По программе на новостройки объем займов составил 52 млрд руб.
• По итогам июля ускорились выдачи только по дальневосточной ипотеке — объем вырос на 20%, до 25 млрд руб.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба