10 января 2025 Invest Era Николаев Артем
⚙️ Как работает механизм эскроу?
Ключевое отличие в том, что деньги на эскроу-счёте принадлежат не строительной компании, а покупателю. Однако ни одна из сторон не имеет права пользоваться этими средствами. Банк, как гарант сделки, замораживает их до завершения строительства. В зависимости от того, как пройдёт стройка, средства будут переведены либо застройщику, либо возвращены покупателю. Банку в этом случае крайне невыгоден недострой, т.к. непрофильный актив будет висеть балластом на его балансе, к тому же недострой ещё и крайне неликвидный.
⏳ Когда девелопер получает деньги?
Застройщик сможет получить деньги, если завершит строительство дома в установленные сроки. Перевод средств произойдёт именно после ввода здания в эксплуатацию, что подтверждается для банка спец. документом, который выдаётся девелоперу профильными гос. органами.
Если же девелопер продаёт квартиры, которые готовы к заселению, то механизм расчётов такой же, как и на вторичке, а эскроу не нужен. Например, пока дом строился – деньги были заморожены, когда ввели в эксплуатацию – кэш капнул застройщику от банка с эскроу, затем он допродаёт остатки напрямую.
🏙 Каков сейчас запас прочности у девелоперов?
Застройщики отличаются от обычных компаний тем, что им крайне важно разграничивать долг на корп. и проектный (эскроу). При этом стоит учитывать, что корп. долг погашается не только за счёт полученной прибыли, но и благодаря возврату вложенных инвестиций по завершении проекта.
На конец 3 кв. у крупных застройщиков был зафиксирован хороший уровень распроданности объектов с вводом в 2024-2025 гг. Например, у ПИК
распроданность жилья с вводом в 2024 г. составила 90%, а самая низкая наблюдалась у ГК Самолёт – 75%. Однако это не так критично, т.к. до конца года #SMLT нужно продать около 280 тыс. м. кв. (против 234 тыс. м. кв. в 3 кв.), что в течение ажиотажного 4 кв. более чем возможно, даже с текущей ситуацией на рынке.
🧑🧑🧒🧒 Увеличение лимитов по семейной ипотеке
На декабрь сводный лимит составляет около 390 млрд. руб., хотя ежемесячные выдачи во 2П 2024 г. из-за ограничений не превышали планки в 200 млрд. руб. В связи с чем ряд экспертов полагает, что 4 кв. 2024 г. может стать одним из лучших по объёмам выдачи семейной ипотеки.
Кроме того, Минфин поднял лимит и по субсидируемым программам на 2,4 трлн. руб. до 8,65 трлн. руб. На уплату процентов по кредитам, согласно оценкам аналитиков, пойдёт до 4 трлн. руб., а оставшиеся 4,65 трлн. руб. останутся на выдачу по гос. программам, что в 2 раза выше объёмов за 2023-2024 гг.
Кроме того, нельзя исключать дополнительных льгот или стимулов для отрасли в следующем году, т.к. вице-премьер Хуснуллин в ноябре заявил –
«Мы, конечно, будем делать всё, чтобы не допустить банкротства застройщиков»
а уже в декабре было предложено ввести мораторий на банкротство девелоперов.
📊 Итоги
Если распределять эмитентов в риск группы в зависимости от распроданности жилья и показателя Net Debt / EBITDA, то картина выглядит следующим образом:
🟢 Минимальный риск – ПИК (#PIKK) и ЛСР (#LSRG)
🟠 Средний риск – Эталон (#ETLN)
🔴 Повышенный риск – Самолёт (#SMLT), АПРИ (#APRI)
У застройщиков есть запас прочности, и они будут получать деньги с эскроу в течение 2025 года. Да и продажи хоть и снизились, но полностью не встали. Однако несмотря на имеющийся запас прочности у большинства застройщиков, мы не рискнём его тестировать. Сектор девелоперов рассмотрим для покупки обязательно позже, когда будут появляться намёки на снижение ключевой ставки. К тому времени цены на их акции могут упасть еще ниже.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба